房产律师解读商品房交易的风险分担

　　所谓风险就是指在将来能够使标的物产生不完满状态的一种可能性。这种可能性既可以是事件，如火山爆发、地震、海啸等等;也可以是一种行为，如第三人的纵火、故意的侵权等等。

　　在买卖合同中，风险的含义是特定的，它是指标的物的意外损失，即毁损、灭失。此外风险一般是对将来的预期，即这种风险的发生还没有开始，而且风险的发生造成的结果是不确定的。风险转移的约定是买卖合同中一个很重要的条款，通过风险承担的条款的约定，在不可归责于当事人之间的原因而造成的货物的毁损，货物的灭失则由承担风险的一方来承担。

　　对于风险负担的模式，理论与实务中主要有以下几种观点：

　　合同成立说认为，在当事人没有约定的情况下，以合同成立的时间作为标的物风险转移的时间。

　　所有权说，标的物风险转移的时间应当与所有权转移时间一致，也就是谁享有所有权，谁承担风险。

　　交付说，应当以标的物的实际交付为风险转移的时间标准，交付之前，风险由卖方承担，交付之后，风险由买方承担，而不论所有权是否移转。

　　南京房产律师认为，按照我国《合同法》第142条的规定，我国对标的物的风险转移系采用交付主义，即无论买卖合同的标的物所有权是否转移，只要标的物已经交付，即由标的物的占有人承担风险责任。其出发点是，标的物交付后，买受人对标的物可行使直接占有、管理乃至使用、收益权占有人维护标的物最为方便，并能有效防范风险的发生。相对而言，标的物的所有人没有管理、支配该标的物，难以有效地维护标的物，防范风险的发生。另一方面，交付主义将标的物的风险分配给标的物的占有人，也有利于促使占有人尽自己的最大努力来维护标的物，减少标的物的风险。《商品房买卖合同解释》第11条承继的是《合同法》关于风险转移的规定，但是将实际的交付使用作为风险转移承担的划分依据，而并非以物权法上交付作为风险转移的划分依据。也就是说，以动产交付的方式作为风险承担的标准，这是源于我国目前的情况做出的。现实的情况是，很多买受人同出卖人虽然订立相应的买卖合同，但是没有到相应的房产部门进行所有权的移转登记，而且，这种未登记的状况通常会维持许多年。如果房产没有发生意外的风险、损失。买受人同出卖人之间可以相安无事，但是一旦出现了房屋灭失的情况，不利于安定的局面。而且在这种情况下，买受人虽然未实际取得所有权，却一直以所有权人的身份行使着占有，出卖人同其他人也尊重这种事实的状态。虽然未为所有权的转移登记，如有损毁事件发生，即要求出卖人承担风险，则对于原本的出卖人难言公平。故要求实际占有利用的买受人承担这种风险，于理、于公平有合。