逾期交房违约金调整的举证责任分配及损失认定

　　司法实践中，开发商逾期交房而违约，买房人主张支付约定违约金而开发商认为违约金过高而请求调整的情形下，违约金过高的举证责任应如何分配?开发商逾期交房给卖房人因而造成损失，究竟该如何认定?针对这两个问题，经常困扰开发商和卖房人，甚至对法律人也造成一定的困扰。南京房产律师以下面案例为例，做一个简单讲解。

　　2009年9月9日，隋某与尔康公司签订《商品房买卖合同》，约定由隋某购买尔康公司开发的小区房屋一套，面积为45平方米，房款为221100元。约定2010年4月30日前交房，逾期交房的应按日向隋某支付房款万分之五的违约金。合同签订后，隋某支付了房款。2011年3月19日，尔康公司交房。因尔康公司逾期交房，隋某遂起诉请求尔康公司按照合同约定支付违约金35154.9元。诉讼中，尔康公司辩称，因逾期交房给隋某造成的损失应当按照同地段同类房屋的租金来认定，双方约定的违约金过高，应当予以降低，并申请对房屋在逾期支付期间的租金标准进行评估。经法院委托评估，评定涉案房屋在逾期支付期间的月租金标准为每平方米4元至8元。

　　南京市溧水区人民法院经审理认为：尔康公司晚于约定322天交房应当承担逾期交房的违约责任。诉讼中，尔康公司认为双方约定的违约金过高并请求予以调减。隋某因没有证据证明逾期交房造成具体损失，所以参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为隋某遭受损失的依据。根据评估意见，按每平方米8元计算，故逾期交房期间房屋的租金为7230.67元。而根据合同约定，尔康公司应当支付的违约金为35000元余，双方合同约定的违约金确属过高，应予酌情减少。法院遂判决尔康公司应当向隋某支付违约金7230.67元×130%=9400元。遂判决：一、尔康公司在判决生效后十日内支付隋某逾期交付房屋违约金9400元;二、驳回隋某的其他诉讼请求。

　　南京房产律师认为，关于违约金调整中的举证责任分配的问题。“谁主张，谁举证”是基本的举证责任分配规则，除非法律有特别规定，否则应由主张方负举证责任。在当事人请求法院对约定违约金进行调整的情况下，仍应由主张调整违约金的一方承担举证责任，其举证责任的范围为证明实际损失的大小和约定违约金是否过分高于或低于实际损失。本案中，逾期交房违约金的计算标准约定为日万分之五，尔康公司认为约定违约金过高，应由其对约定违约金过分高于给原告造成的损失承担举证责任。

　　关于逾期交房给买房人造成损失的认定问题。根据《商品房买卖纠纷解释》第17条，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，被告主张按照同地段同类房屋的租金标准对约定违约金进行调整，并申请对房屋在逾期交付期间的租金标准进行评估。而隋某未举示充分证据证明其实际损失大于依照房屋租金标准计算的损失，也未举示充分证据证明除租金损失外，其还存在其他损失。因此法院对约定违约金进行调整。