隐性共有人确认房屋转让无效未获支持

　　[案例简介]

　　1998年9月，刘女士与吴翔结婚。2005年初，夫妻俩购买本市江宁路某号一处房屋，产权登记人为吴翔。因夫妻家庭纠纷产生矛盾，刘女士拿走了房屋原始产权证，从2006年7月离家出走居住在外。2006年10月，丈夫吴翔以原始产权证遗失为由，从房屋交易中心申请补办了新的产权证。

　　之后，经中介商介绍吴翔与冠丰公司在2008年7月中旬签订《上海市房屋买卖合同》，约定吴翔将建筑面积为102.61平方米的房屋，以价款198万元作转让。2008年7月31日，吴翔和冠丰公司在房地产交易中心办理产权过户登记，后办妥了钱款交付手续，新的产权证核准日期为2008年8月16日。

　　2008年9月初，刘女士获悉该房屋已被丈夫吴翔出售，即于9月下旬自行开锁进该房屋内居住。2008年11月5日，刘女士向法院起诉称，该系争房屋属夫妻共同财产，而丈夫未经自己同意擅自将该房屋出售冠丰公司，而冠丰公司明知该房屋属夫妻共同财产，却实施了购买行为。涉案房屋转让价格又明显低于市场价，认定该房屋属恶意买卖，要求确认涉案房屋买卖无效。

　　法庭上，吴翔辩称本人及家父均身患大病，治疗花费了大量金钱，且自己长期病休在家，没有经济来源，仅靠单位发放的基本生活费维持生活。而刘某从2006年7月起就离家，没有尽夫妻的抚养义务。因无力承担该房屋的贷款及巨额治疗费，迫于无奈将该房屋出售给冠丰公司，签约的买卖合同属有效。

　　冠丰公司辩称，购买吴翔名下房屋提供给实施拆迁作安置房源，该房屋产权登记人为吴翔一人，至于吴翔的婚姻状况及该房屋是否有隐性共有人，不属本公司核实的范围。公司按合同约定付清了全部房款，并办妥了产权过户登记，属于善意取得的第三人。

　　近日上海静安法院判决，对刘女士之诉不予支持。

　　[律师评析]

　　本案中，系争房屋是刘女士在婚姻存续期购买，她属该房屋的隐性共有人。而吴翔系该房屋登记的唯一权利人，基于不动产的公示、公信原则，冠丰公司有理由相信吴翔为该房屋的完全权利人，所签订的房屋买卖转让，并未违反法律禁止性规定。

　　冠丰公司没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的隐性共有人，更没有义务去核实吴翔婚姻状况及夫妻关系。至于吴翔未经刘女士同意擅自处分夫妻共同财产，刘女士可通过婚姻法的规定另行主张权利，离婚时可以要求分割买房款。

　　[法律链接]

　　《中华人民共和国物权法》

　　第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

　　(二)以合理的价格转让;

　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

　　《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》

　　2、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定?

　　答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。