妻子告丈夫擅卖房产 买房人善意取得不退房

　　[案例简介]

　　秦女士和吴某于1993年登记结婚。2007年4月，吴某买了一套房屋，并将自己登记为该房屋的权利人。次年6月，吴某与汪先生签订了房屋买卖合同，以38万的价格将房子卖给汪先生。一个月后，汪先生取得房产证。不久，妻子秦女士得知丈夫瞒着自己，擅自将房屋转让给他人，她执意要要回房子。她认为，房屋虽然只登记丈夫吴某一个人的名字，但是夫妻共同财产，吴某擅自转让该房屋的行为属于无权处分。为此，秦女士诉至法院，请求判令丈夫吴某和汪先生之间的房屋买卖合同无效。

　　被告汪先生辩称，系争房屋在转让前登记在被告吴某名下，基于不动产的公示、公信原则，被告有理由相信吴某是完全的权利人，房屋的买卖合同应为有效，故请求法院驳回原告的诉请。

　　而被告吴某未出庭答辩。

　　法院审理后认为，系争房屋虽属秦女士与吴某的夫妻共同财产，但该房屋登记的权利人仅为被告吴某一人，基于对登记的信赖，被告汪先生才与吴某签订房屋买卖合同。根据善意取得制度，汪先生已经合法取得了系争房屋的所有权。近日，上海市松江区人民法院作出判决，驳回秦女士的诉讼请求。

　　[律师评析]

　　夫妻一方擅自处分共有房屋，在实践中时有发生。为维护自己的合法权益，避免出现不必要的争议，建议有关当事人可采取如下措施：

　　1.婚姻关系存续期间所购房屋最好登记为夫妻双方共有;

　　2.如果婚姻关系存续期间所购房屋登记在一方名下，可以凭结婚证到房地产登记机关办理相关手续，变更对登记权利人的记载;

　　3.为了防止离婚过程中，夫妻一方擅自处分共同财产，另一方可申请财产保全;

　　4.就购房人而言，尽量不要与夫妻一方单独签署购房合同，最好要求夫妻双方共同签字。

　　根据《物权法》有关善意取得制度的规定，不动产善意取得有以下构成要件：(1)转让人无处分权;(2)受让人为善意;(3)以合理的价格转让;(4)已完成登记占有。

　　就本案而言，汪先生依法善意取得系争房屋的所有权，完全具备这四项要件，其合法权益理应得到保障。

　　[法律链接]

　　《中华人民共和国物权法》

　　第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

　　(二)以合理的价格转让;

　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

　　《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》

　　2、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定?

　　答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。