南京房产律师剖析：借名买房所有权归谁？

　　在借名买房的法律关系中，借名人和出名人之间往往是一种博弈的关系。借名人实际出资，并和出名人之间达成了合意，登记在出名人名下的房屋实际上归于借名人支配，其转让、出租的收益由借名人享有，其目的在于规避某些政策对于其购买房屋的限制、避税或者保护个人隐私。然而，鉴于借名买房毕竟处在法律的“灰色地带”，毕竟是出名人而不是借名人的名字登记在不动产所有权证上并由此产生了物权的公示效力，非经法定理由不得变更，出名人往往会经受不住房价上涨巨额利润的诱惑而毁约，企图获得实际占有并处置该房屋的权利。那么，面对这一问题，借名人和出名人之间的法律关系如何处理?房产权属究竟归于何方?双方如何维护自己的合法权益呢?

　　南京房产律师认为，不动产产权的创设、变更、转移、消灭都必须经过登记，这是物权的公示公信效力所决定的。根据物权法的相关规定，持有房屋所有权证、其姓名登记在不动产登记簿上的人，就是房屋合法有效的所有人，除非有相反证据证明他人对于房屋具有更为优越的权利来源。借名买房的过程中，一方实际出资，并将房屋登记在另一方名下的行为，并不能推翻物权在现实上被出名人所享有的事实。很多人可能认为，出资行为就决定了房屋的权属划分，这一认识无疑是错误的。出资只是一种事实行为，其法律上的性质取决于双方的合意。双方如果将这一出资认定为借款，则房屋归出名人所有，出名人具有向借名人偿还本息的义务;如果将这一出资认定为借名买房，则房屋应当按照协议归借名人所有，除非双方之间的协议因违反法律法规的效力性强制规定而归于无效。

　　在借名买房的过程中，借名人提供资金的目的和双方当初达成的合意是最难证明的，也是此类案件最关键的焦点问题。如果当事人之间在借名买房过程中形成了明确的书面合同，则此问题就不成其为问题了;如果双方仅有口头协议而无书面合同，则此种行为的性质则需要结合各方面的证据和事实综合加以判断。在司法实践中，主要是从三方面来确定借名人提供资金是属于借贷还是借名买房性质。一是双方之间的书面合同，二是出名人向借名人提供资金的银行流水单、或者出名人出具的收款凭证等，三是借名人实际享受房屋权益的证明。在没有书面合同的情况下，第二方面只能证明双方存在资金往来，最为核心的是借名人是否实际享受房屋权益。一般认为，享受房屋权益的行为包括：借名人参与房屋产权转移登记手续的办理;借名人参与购房按揭贷款手续的办理;借名人实际居住并控制房屋;借名人在房屋内进行装修;借名人将房屋予以出租并收取租金;借名人持有房屋买卖合同并持有房产证等。