商品房交付时间的判断标准如何界定？

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　《合同法》第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。《合同法》此条中的交付实际上是同理论上交付的概念是一致的，只不过没有将其分为动产和不动产。值得注意的是，在不动产的转让方面，登记是法定的方式，实际上排除了当事人对不动产交付方式的约定。其后《合同法》第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这里的交付的概念应当做同一意义的理解，在不动产中仍视为登记。在房屋买卖的过程中，当事人之间已经登记完毕，即使房屋没有转移占有，也应是为交付完毕，因而买受人取得所有权人的法律地位，相应的风险因此也有所有权人来承担，但是当事人之间对风险的承担另有约定的除外。对于商品房交付的时间如何界定，司法实践中主要有三种观点：

　　观点1认为，购房者的最终目的主要是居住，当其占有房屋时，其最终目的已经实现，故房屋的交付的时间是指商品房实物的交付，其外在表现就是将房屋的钥匙交付给购房者。

　　观点2认为，任何买卖合同的目的是为了转移标的物的所有权，故房屋的交付的时间是指房屋所有权的交付，即交付商品房所有权证书。

　　观点3认为，房屋的交付的时间是房屋实物和所有权转移的完全交付之时。

　　南京房产律师认为，不应一概而论，应具体情况具体分析：

　　根据《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据法律规定，物权的转移可以由当事人进行约定，但是房屋权属的转移应当以登记过户为准。房屋的所有权包括占有、使用、收益及处分，所以房屋的交付就可以分为物的实际交付与权利交付。通常情况下，房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，而权利交付则使买受人取得所有的权能。当事人可以对实际交付及权利交付的期限进行约定，并设置违约条款。

　　出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，即“交钥匙”，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。因此，《商品房买卖合同解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。当然，即使在当事人没有明确约定房屋的交付使用包括办理房屋所有权登记手续时，出卖人“交钥匙”义务的履行也并非就意味着出卖人的合同义务履行完毕，根据法律规定，它还应协助买受人办理房屋所有权登记，转移房屋所有权于买受人。