房地产中介未如约过户 被判双倍返还定金

　　案例 ]

　　北京中大恒基房地产经纪公司在和客户达成口头协议并收取定金后，未能依照约定办理房屋过户手续，被客户诉上法庭。日前，北京市第一中级人民法院作出终审判决，以被告北京中大恒基房地产经纪公司未能履行协议构成违约为由，判令被告人双倍返还客户定金 9 万元。 北京美伊房地产经纪有限公司于 2005 年 4 月 30 日 与北京中大恒基房地产经纪有限公司的职员孙某达成口头协议，孙某为美伊公司书写便条一张，内容是 “ 中大恒基以肆拾肆万伍仟元将西直门大钱市胡同 1 号 1103 室房屋订给美伊地产，中大恒基不再另行出售， 五月一日 法定假日过后配合美伊公司方客户办理过户手续 ” 。美伊公司于当日交给孙某 4.5 万元定金，由中大恒基公司开出收款收据。假期过后，因房主不同意此交易价格，中大恒基公司未与美伊公司办理房屋过户手续。双方为此发生纠纷并诉至法院。 (本案例转自《中国法院网》)

　　[ 律师评析 ]

　　孙某作为中大恒基公司的业务员具有对外开展业务的职责，其在与美伊公司商谈房屋订购事宜时是以中大恒基公司的名义进行的，且孙某向美伊公司收取买房定金后将该款交给中大恒基公司后，中大恒基公司向美伊公司开具了收款收据，故应认定中大恒基公司对孙某与美伊公司达成的买卖合同的认可。孙某向美伊公司出具便条的行为属于代表中大恒基公司的职务行为，故应认定中大恒基公司与美伊公司基于该便条形成了合法有效的买卖合同关系。 根据孙某向美伊公司出具的便条，可以认定中大恒基公司曾向美伊公司承诺于 2005 年 5 月 1 日 法定假日过后配合美伊公司客户办理过户手续。此后，中大恒基公司未履行订房协议，构成违约，应承担相应的违约责任。中大恒基公司作为收取定金一方，其未能履行协议，依法应当双倍返还定金。故一中院依法作出上述终审判决，判令中大恒基公司双倍返还美伊公司定金 9 万元。

　　[ 法律链接 ]

　　1 、最高人民法院《关于贯彻执行 < 中华人民共和国民法通则 > 若干问题的意见》第 58 条规定，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。

　　2 、最高人民法院《关于贯彻执行 < 中华人民共和国民事诉讼法 > 若干问题的意见》第 42 条规定，法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或其他组织为当事人。

　　3 、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定， 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。