购买法院已查封房屋 买卖房屋合同被判无效

　　案例 ]

　　明知房屋被查封，买家还是与房主签订了买房协议。可到了交房时间，房屋仍未解封。面对不能过户的房屋，买家诉讼至法院要求解除买房协议。近日，湖北省襄樊市樊城区人民法院认定该协议无效，判处房主如数返还买家 6 万元定金。 2007 年 4 月，因借贷纠纷，张伟的一套房屋被樊城区人民法院依法查封。当年 10 月，经房屋中介介绍，李文(化名)在明知该套房屋被查封的情况下，与房主张伟签订了房屋买卖协议，以 20 多万元价格买下了张伟的房屋。 签订协议当天，李文付款 6 万元。等到了协议交房时间，张伟的房屋仍未解封，李文则拒付余款。同年 12 月初，李文诉至法院，要求法院解除房屋买卖协议，并要求张伟双倍返还定金 12 万元。 (本案例转自《中国法院网》)

　　[ 律师评析 ]

　　根据我国《城市房地产管理法》规定，司法机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不能转让。购房者李文在明知房产被法院查封的情况下，买卖双方签订的房屋买卖协议违反了法律规定，是无效协议，不受法律保护。而定金合同属于从合同，房产买卖的主合同无效的前提下，作为从合同的定金合同也属于无效合同。另根据，《合同法》第 58 条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，法院对买家要求房主双倍返还定金的要求不予支持，判决房东如数返还买家 6 万元购房款。 律师建议在二手房交易过程中，购房者一定要到房屋管理部门查清房产是否存在抵押、查封等权利受限的事实，如果明知房产不能上市交易而购买的，需要承担合同无效的后果。

　　[ 法律链接 ]

　　1 、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让： (一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (三)依法收回土地使用权的; (四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的; (五)权属有争议的; (六)未依法登记领取权属证书的; (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　2 、《中华人民共和国担保法》 第五条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 第八十九条规定， 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

　　3 、《中华人民共和国合同法》 第五十八条规定， 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。