在司法拍卖中如何保护承租人的优先购买权？

　　人民法院在拍卖程序中，对承租人的优先购买权的保护，目前主要是通过“跟价法”和“询价法”这两种方法。

　　1.“跟价法”。“跟价法”是指由法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。因此，优先购买权人要行使和实现其优先购买权，必须同其他竞买人一样，按照拍卖公告的要求，进行竞买登记，交纳拍卖保证金，举牌竞买。司法实践中采取的就是“跟价法”。《拍卖、变卖财产规定》第16条第1款规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”为了实现拍卖标的物价值的最大化，允许最高应价者在优先购买权人表示购买的情况下出更高的价格是正确的，此时再由优先购买权人决定是否行使优先购买的权利，依此类推。准此规则，对于以投标方式竞价的，同样应允许在开标后出价最高者在优先购买权人表示愿意以该价格购买的情况下，还可以出更高的价格。

　　2.“询价法”。“询价法”是指由法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买。如果其不愿购买，则拍卖标的即由最高应价者购得。如果其愿意购买，则拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价，如果其不愿加价，则拍卖物由优先购买权人购得，如果其表示愿意，则在加价后再询问优先购买权人。如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。台湾地区基本上采纳了“询价法”，不同之处在于，不再询问最高应价者是否愿意再加价，只要承租人表示愿意购买，拍卖标的即归承租人购得，否则，归最高应价者。