承租人能否以备案合同价格主张优先购买权？

　　承租人优先购买权，是指房屋承租人基于房屋租赁关系，依法于所有人出卖房屋时享有在同等条件下优先于其他人购买房屋的权利。承租人优先购买权的内容具有法定性，一般由法律来规定，而不能由当事人自由创设;权利主体也是特定，即只能是出租房屋的合法承租人，也是由法律明确规定，而不能由当事人创设。目前现行立法中对承租人优先购买权作出明确规定的是《合同法》第230条，其规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

　　承租人行使优先购买权，必须在与第三人“同等条件”下行使，这也是行使优先购买权的实质要件。之所以规定“同等条件”，是要在先买权人、第三人和出卖人的利益之间达到平衡。同等条件首先是价格同等。价格是“同等条件”中最基本、最核心的条件，也是出卖人最关心的、最重要的因素。因为出卖人出卖财产，主要是从卖价上考虑的。这样也符合公平原则，且价格条件标准客观，具有可操作性。

　　实务中，当实际交易价格与备案合同价格不一致时，承租人能否以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权?比如，房主将其房屋卖出，为达到规避税费的目的，在房地产交易中心的备案合同价格远远低于实际交易价格。承租人主张优先购买权，是以备案合同价格还是以实际交易价格作为认定“同等条件”的依据，进而主张优先购买权?为此，实务中存在两种不同观点。

　　南京房屋租赁律师认为，应当以实际交易价格作为认定同等条件的依据。理由是：实际交易价格是当事人真实意思表示，应当予以尊重。至于备案合同价格是为当事人避税行为所虚报，与行使优先购买权并非同一法律关系，可不予一并处理。

　　南京房屋租赁律师强调，真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如价格、付款方式等与真实的约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定，而逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的。据此，应当以真实交易价格作为认定“同等条件”的依据。

　　司法实践中，当事人双方为追求利益最大化，达到少交或不交房屋契税和个人所得税等税费的目的，往往约定较低的房价到房产交易中心备案，出卖人和买受人双方再另行签订并履行一个能体现真实交易价格的合同。由于备案合同价格往往低于实际交易价格，其实质是以合法形式掩盖避税的非法目的，损害了国家利益。作为“同等条件”的判断，应当以房主的实际交易价格为标准，而不能以合同备案价格为标准。也就是说，承租人主张的同等条件与出卖人主张的同等条件并不等同，在同等条件不一致的情况下，承租人的主张显然不具备行使优先购买权的要件。

　　当然，对于当事人的避税行为，与行使优先购买权并非同一法律关系，可不予一并处理，但法院可向有关部门进行司法建议，追究有关人员的其他责任。