买卖不破租赁在破产财产处理过程中如何适用？

　　从实体意义上讲，破产财产是指破产宣告时及破产程序终结前，破产人所有的供破产清偿的全部财产，其着眼点是财产的构成与来源。通常，这一概念都明确规定在法律中。鉴于破产主要是指债务人不能清偿到期债务时，对其财产清算分配的一种特别程序，各国法律规定的破产财产实体概念并不相同，按照《企业破产法》第107条第2款的规定，债务人破宣告破产后，债务人财产才称为破产财产，原则上，债务人财产是破产财产的基础，其外延要大于破产财产。

　　破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同，在破产宣告时尚未履行完毕，在破产财产处理过程中，能否适用买卖不破租赁原则?

　　南京房屋租赁律师认为，应当限制适用买卖不破租赁。理由在于：如果适用该原则，租赁合同继续有效，会导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业所欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业所欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，有悖于《企业破产法》的基本制度和分配原则，违反公平公正的民法基本原则。

　　南京破产律师姬传生认为，破产程序中买卖不破租赁的适用应当受到限制。理由如下：

　　买卖不破租赁的适用，以租赁物发生所有权变动时租赁合同尚未届满为条件。企业破产程序是由《企业破产法》这一特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照《企业破产法》的规定处理。而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。但是，由于租赁合同的履行并不涉及标的物的处分，租赁物仍属于破产企业所有。若继续履行租赁合同，承租人支付的租金将有利于增加破产企业的偿债能力;若终止履行租赁合同，破产人除失去租金收益外，可能还会给承租人带来损害进而增加破产债权数额。因此，企业破产清算期间，在不影响清算进行的前提下，可以视情况让承租人继续承租一段时间，但最长只能到破产财产变现之前。当破产财产清算结束后进人拍卖程序，若继续适用买卖不破租赁，将使破产财产的受让人获得有负担的标的物，无疑会对竞买人的心理造成负面影响，从而影响到破产财产变现后的价值，有损于债权人的利益。另外，许多破产案件特别是因有或集体企业破产案件中，将房屋结合破产企业土地使用权作为整体转让进行变现的情况较多。如果适用买卖不破租赁原则，租赁合同继续履行，同样有可能降低购买者的信心和意愿，由此也会影响破产财产的变现。因此，租赁物进入破产程序时，一般不应再有买卖不破租赁的适用。