如何认定房产买卖中的“阴阳合同”的效力？

　　【案情】

　　2006年10月，陈昱成看中某楼盘一套商品房，该房的套型、结构、朝向、环境等都很不错。但当时，开发商尚未取得该楼盘商品房预售许可证。由于担心该房子会被人抢先买走，陈昱成便和开发商签订了非正式购房合同，合同约定，开发商应当最迟于2007年9月1日交付房屋，如果开发商逾期交房，则按每天房价款的万分之五标准支付逾期交房违约金。如果开发商逾期交房超过一个月，陈昱成有权解除房屋买卖合同，开发商除退还陈昱成已付房款外，还要双倍退还定金。随后，陈昱成依约支付了2万元定金，后又支付了该房屋买卖款首期10万元。

　　2006年12月，开发商拿到了该楼盘预售许可证，售楼处要求陈昱成再来签订正式的商品房买卖合同。陈昱成正式签约时，发现正式合同中，交房时间被推迟到了2007年11月30日，并且，延迟交付房屋的违约处理方式变成按中国人民银行同期贷款利率计算。对此，售楼处工作人员解释，这只是为了办理购房手续，原来双方签订的合同仍然有效，陈昱成于是签约，但仍然保存了原合同。

　　后来该楼盘在开发过程中出现不少问题，开发商擅自更改了小区规划，陈昱成于是不准备再购买该房屋。2007年10月，陈昱成向开发商提出，该房已经逾期交付一个月，按原合同规定，自己有权退房并要求双倍返还定金。而开发商认为，陈昱成既然已经签订了正式的商品房买卖合同，就应该接受新合同的约束，公司可以按原合同规定，自9月1日起承担违约责任，但不能退房和双倍返还定金。双方就此问题无法协商解决，陈昱成将开发商诉至法院。

　　【双方争议观点】

　　■原告陈昱成诉称，原购房合同是开发商在未取得房屋预售许可证的情况下签订的，属于违反法律规定的无效合同。自己有权要求开发商退房、返还购房款并赔偿损失。而新合同是在开发商误导下签订的，不是原告真实的意思表示，对原告没有约束力。

　　被告开发商辩称，新合同是当事人双方在平等自愿基础上签订的，合法有效，应当按照新合同的约定履行各自的权利义务。被告已经按照新合同约定的时间交付房屋，没有违约行为，原告要求解除购房合同的诉讼请求没有法律根据。

　　【南京房产律师点评】

　　商品房买卖过程中，经常会出现开发商在未取得房屋预售许可证的情况下，以各种方法变相进行商品房销售的情形。本案的开发商就是在取得商品房预售许可证前后，与购房者先后签订了两份合同，也就是通常所说的“阴阳合同”。下面，就该案中两份合同的效力逐一进行分析：

　　(1)关于非正式合同的效力。陈昱成与房地产公司签署的非正式契约(我们简称其为旧合同)的效力究竟怎样呢?客观讲，在取得预售许可证前就开始卖房，并与客户签订自己拟订的认购书或买卖合同，这是大多数房地产开发商通行的做法。不出问题，大家相安无事，而一旦出了问题，就只能按法律规定解决。建设部《商品房销售管理办法》明确规定，开发商在未取得商品房销售(预售)许可证之前，是不能以各种名义、方法销售或变相进行商品房销售的，当然，也就不允许开发商向购房者收取任何具有预付款性质的费用。而上述的通行做法违反了《商品房销售管理办法》和《城市房地产管理法》的规定。依据《合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，本案中，陈昱成与开发商签订的旧合同是无效的，不能得到法律的保护。

　　合同无效，只是导致合同中约定的有关条款得不到法律的保护，但合同双方仍可以在合同约定之外，得到相应法律的保护。 《合同法》第58条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错

　　的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。以本案为例，既然旧合同是无效的，并且合同从签订时起就没有法律效力，那么陈昱成可以主张该合同无效，并要求退房、退款。而陈昱成在明知该合同无效的情况下仍然签署合同，其自身也是具有一定过错的，但这并不妨碍陈昱成要求开发商退还房款及赔偿损失。如果要求开发商支付违约金并双倍返还定金，则是追究违约责任的表现，既然该合同已经无效，那么依据法律规定，当事人也就不承担合同中约定的违约责任。因此，陈昱成无权要求开发商支付违约金和双倍返还定金。

　　(2)关于新合同的效力。事实上，纠纷是在陈昱成签订了新合同后才出现的，那么，如何认定新合同的效力呢?此时，开发商的合同主体资格已经没有问题，合同内容也是符合法律规定的，那么，判断新合同是否有效，就只能看双方的意思表示是否真实一致。如果双方之间签订合同时，意思表示是真实的，比如说，开发商已经告知客户，一切将按照新合同来运行，包括交房时间、违约金、房屋面积等条款都已变更，客户接受了这样的变更，或者客户为了得到保障及维护自己的利益，不允许合同的主要条款作变更，要求在新合同中继续规定原有旧合同的条款，开发商也接受了这种意见，那么，双方所签订的合同是建立在公平、合理、平等的基础上的，双方认可了新合同，从而确立了新的权利义务关系。这种关系是独立的，并非是原有旧合同的延续，哪怕是新旧合同中部分条款完全一样。这样的新合同是有效的，双方都要受新合同约束。房地产公司应按新合同约定的时间、面积、条件交房，客户也不可以随意退房。

　　但本案中情形不同，售楼人员一方面称，旧合同继续有效，另一方面，新合同与旧合同之间存在许多重要条款的不同。这就不能理解为新合同是在购房者意思表示真实的情况下签订的，而应该说，是在开发商售一定程度的误导下签订的，这样签订的新合同，应当是无效的，因此，该合同对双方权利义务的约定，也应当是无效的，陈昱成可以要求退房退款。但是，如果通过诉讼解决，陈昱成应当举证证明新合同是在开发商的欺骗误导之下签订的，否则陈昱成将承担不利的诉讼后果。