预售许可证明已过有效期的预售合同是否有效？

　　规定商品房预售许可证是商品房预售合同的条件，因为预售合同订立时，买卖的房屋尚在建设之中，房屋的所有权还没有经登记设立，为了维护交易的秩序，保护消费者的利益，防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害，损害国家利益，所以，国家对商品房预售行为有特殊的要求和规定，建立了商品房预售的行政许可制度。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　就出卖人签订商品房预售合同时，其持有的预售许可证明已过有效期，该预售合同是否有效?有观点认为，取得商品房预售许可证是进行商品房预售的不可或缺的法定条件，商品房预售许可证已过有效期和没有取得商品房预售许可证本质上并无区别，此时房地产开发企业预售商品房即为违法，签订的商品房预售合同应认定为无效。

　　江苏专业房产律师认为，商品房预售许可证已过有效期和没有取得商品房预售许可证存在本质上的区别，出卖人取得预售许可证明即具备预售资格，不应因预售许可证的过期而丧失预售资格。

　　《商品房买卖合同解释》第2条并未对预售许可证明过期后出卖人销售房屋的行为是否有效作出明确规定。我们认为，预售许可证过期后销售房屋与自始未取得预售许可证即销售房屋是否等同，取决于对上述司法解释的规定是否进行目的性解释。最高人民法院制定该条规定的目的在于通过对出卖人是否取得商品房预售许可证明进行形式审查，以确认该商品房的预售行为是否符合《城市房地产管理法》第45条以及《城市房地产开发经营管理条例》第24条所规定的房地产开发企业预售商品房的条件，符合预售条件的出卖人签订商品房买卖合同应为有效。出卖人取得预售许可证明即具备预售资格，不应因预售许可证的过期而丧失预售资格。因此，预售许可证过期后销售房屋与自始未取得预售许可证销售房屋是性质不同的行为，不应适用该司法解释第2条的规定，预售合同应被认定为有效。