商品房宣传资料是否具有法律效力？

　　商品房销售广告引发的纠纷在司法实践中大量存在。为了获取高额利润，许多开发商在广告中把楼盘吹得天花乱坠，与实际交付使用的房屋情形差距很大。

　　就商品房宣传资料是否具有法律效力的问题而言，实践中存在不同的观点：

　　第一种观点认为，宣传资料只是用于宣传，不足以构成订立合同不可缺少的要约，因此，商品房宣传资料不具有法律效力。

　　第二种观点认为，商品房宣传资料一般不具有法律效力，但是，开发商在宣传资料中对所售房屋及其附属设施所做出的说明、允诺具体、确定并对合同的订立及房屋价格有重要影响时，应当被认定为要约，视为合同内容的一部分。

　　南京房产买卖律师姬传生同意上述第二种观点。

　　根据《商品房买卖合同解释》第3条规定，开发商在宣传资料中对所售房屋及其附属设施所做出的说明、允诺具体、确定并对合同的订立及房屋价格有重要影响时，该内容才能被直接认定为要约，从而视为合同内容的一部分。

　　第一，该说明、允诺的内容应当具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期。

　　第二，该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大的影响。该说明、允诺应当对合同的订立有重大影响是指，购房人看重的是所售房屋及其附属设施等满足其特定的心理需求或特定购房目的，正是基于这一点购房人才决定订立合同。对于上述特定的心理需求或特定购房目的的认定，应当采取“合理的个性化需求”的标准，即在购房人自我认定宣传资料中的说明、允诺内容对其个性化的合理需求的满足具有重大影响的同时，其他一般社会理性人依常理也能认可该项需求是合理的、必要的、正当的，符合上述双重标准时，才能认定其对订立购房合同有重大影响。

　　该说明、允诺应当对房屋的价格有重大影响是指，该说明、允诺中所承诺的内容往往成为最终构成房价的重要组成部分。从房屋同其周边环境之间的关系来看，房价的构成可以分为显性价值和隐性价值。建设用地使用权成本、工程土建成本、开发商项目运作的融资成本及政府征收的各种税费，构成房屋的显性价值;以该房屋为中心在购房人生活半径范围内的各项附属设施，如周边的绿化环境、交通、市政基础设施、自然或人文景观以及文化、健身、教育、医疗、商业设施等给购房人带来的无形利益，构成房屋的隐性价值(或称该房屋的地段价值)。如果宣传资料中的说明、允诺的内容是涉及隐性价值的内容，那么该内容理所应当对整体房屋的价格有重大影响，应当视为要约。

　　由此可见，综观认定宣传资料中的相关内容为要约的标准，其实际上是主、客观相结合的综合标准，是当事人主观认定和客观实际情况相一致的结论。

　　相关规定;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。