商品房按揭中提前还贷如何处理？

　　关于商品房按揭中，买受人提前还贷应当如何处理的问题，司法实践中存在不同观点：

　　第一种观点认为，银行可对提前还贷的行为收取一定比例的违约金。理由主要是，由于提前还贷增加了银行不少业务量，造成了人力资源的占用，并且由于提前还贷使银行的贷款计划被打乱，银行贷款的中、长期预期收益也受到影响。因此，买受人提前还款是一种违约行为。

　　第二种观点认为，银行对提前还贷不表示反对，但也不会根据实际用款期限调整利率标准。因为贷款期限越长利率越高，而缩短贷款期限的却仍适用原合同利率标准，就等于为借款人做了补偿。

　　南京专业房产律师同意第二种观点。

　　在长达数年甚至十几年的期限中，买受人手中如有闲钱要提前还款，这种要求应该是合理、正常的，也符合法律的规定。而且，在当今社会整体信用环境并非良好的情况下，提前还贷这种做法反映了买受人强烈的信用意识，这样的还款行为应该为银行所鼓励。因此，买受人提前还贷是否构成违约，应考虑多种情况加以判定。

　　1.从实务情况分析，提前还贷并不会给银行造成损失。买受人提前还贷是在借款合同约定的履行期限届满前采取的偿还债务的积极行为，它可以避免合同履行期限过长而给银行带来的债务履行风险，也可以减少买受人未来利息的支出。虽然提前还贷会减少银行预期利息收益，但银行是可以通过采取合理调整贷款结构及数额等措施，消除或减少提前还贷对银行收益的影响。总体上讲，提前还贷有利于各方当事人的总体利益，也有助于实现社会资源的优化配置，这种行为并不违反现行法律、商业规则及道德规范的要求。

　　2.从《合同法》分则关于借款合同的规定来看，提前还贷是一种适法行为。商品房预售按揭法律关系中，买受人与银行签订的预售商品房按揭贷款合同在性质上当然应该受《合同法》关于借款合同的调整。《合同法》第208条规定：“借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。”在借款合同未做明确约定的场合下，银行无权禁止借款人提前偿还借款，也无权单方面向提前还款者收取费用，更不应向提前还贷者收取违约金。传统民法理论向来鼓励债务人积极、诚信地履行债务，从来就没有禁止借款人提前偿还借款的禁止性规定。因此，若借款合同中没有就提前偿还借款做出禁止性约定，借款人可以选择提前偿还借款，且应按照实际借款的期间向银行缴纳较少的银行利息。

　　3.从债权法总体角度来看，债务人提前偿还债务一般不会增加债权人的负担。从公平角度出发，债权人可以向债务人收取必要的费用，以补偿债权人的损失。对此，《合同法》第71条第2款也有明确的规定：“债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。”然而，借款合同的标的是金钱，不是货物或其他物品，债务人提前还贷在法律上并未增加银行的负担，如管理货物的负担、保管的费用。作为履行标的物为金钱的这类合同，银行擅自要求买受人承担违约金责任或收取其他费用，应视为银行单方面变更合同条款或扩大买受人义务，此类要求对买受人不具有约束力。至于银行声称提前还贷将增加其工作量或减少其预期收入，显然不能作为其单方面增加买受人义务的理由。