逾期交房致买房人实际损失的认定

　　2012年1月9日，赵翠与南京市某盛房产签订了《商品房买卖合同》一份，约定赵翠向某盛房产购买位于南京市某小区5幢2单元402号商品房，总计房款620000元，定于2013年5月31日前交房。同时合同约定：如逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，赵翠依约向某盛房产支付了首付款250000元，并在银行办理了37万元的住房贷款按揭手续，完全履行了付款义务。后某盛房产未按照合同约定向赵翠支付房屋。2013年11月19日，赵翠向某盛房产邮寄送达了解除房屋买卖合同通知书，某盛房产收到该通知书后至今未履行退款义务。

　　赵翠遂起诉至南京市鼓楼区人民法院，要求判令：一、确认双方的商品房买卖合同已经解除;二、要求某盛房产返还赵翠购房款计620000元，并支付违约金12500元及赔偿以购房款620000为基数按0.615%计算至判决确定给付之日止的利息损失。审理中，某盛房产对解除合同、返还购房款及支付违约金12500元没有异议，但认为赔偿利息损失没有事实和法律依据。

　　南京市鼓楼法院经审理认为：某盛房产对收到合同解除通知书、解除合同、返还购房款及支付违约金12500元没有异议，故对赵翠该三项诉请，本院予以支持。对损失数额，应分段考虑，一是在商品房买卖合同解除之前的损失;二是商品房买卖合同解除之后造成的损失。对商品房买卖合同解除之前的损失，应从赵翠的可得利益角度考虑，即如某盛房产按期交房，赵翠可获得居住收益，一般参照同地段同类房的租金收入。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：

　　一、确认赵翠与某盛房产签订的《商品房买卖合同》于2013年11月20日解除;二、某盛房产应返还赵翠购房款合计620000元，并支付违约金12500元，以及赔偿赵翠自2013年12月21日起至本判决确定付款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率以总购房款620000元为基数计算的利息损失，限本判决生效之日起二十日内付清;三、驳回赵翠赵翠的其余诉讼请求。

　　南京房产律师认为，如何确定某盛房产因逾期交房致合同解除后给赵翠造成的实际损失。根据《合同法》规定的损失赔偿范围，因违约造成的损失不仅包括实际损失，还应包括可得利益损失。具体到本案中，似乎应当支持赵翠关于要求某盛房产支付违约金及赔偿利息损失(包括首付款及按揭贷款的利息损失)的诉讼请求。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，具体到商品房买卖合同中，因逾期交房造成的实际损失仅从可得利益损失的角度予以规定，对购买人此前支付首付款及按揭贷款的利息损失不予考虑。