首付比例提高是否适用情势变更原则？

　　目前，各地实行的限贷政策大多规定，贷款购买商品房以及二手存量房的，属于首套房的，购房首付款比例调整到总房款30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于总房款60%且贷款利率不低于基准利率1.1倍的标准。此项规定对于买受人的履约能力提高了门槛。

　　首付款的比例每提高十个百分点，对于动辄几百万的房产，其具体金额会增加几十万元。此种情况下，买受人能否以情势变更作为解除合同的理由?

　　南京房产律师认为，此种情况下尚不能导致适用情势变更原则。主要理由如下：

　　首先，商品房以及二手房作为房地产市场的交易品种，也是在平等民事主体之间进行的买卖行为，买受人具有消费者的特征。不过，房屋毕竟不是普通民需商品，其总价高、价格波动幅度比较大，在现阶段还是应当作为一种特殊商品来对待。国内投资渠道少，投资需求旺盛。况且，通常人们很难判断买受人购买目的是基于自助还是投资。房屋买卖合同签订前后;在短时间内都很有可能产生极大的价格差额，加之房屋交接手续又存在一定的时间差，使得买卖双方经常将合同价格与当前市场价格相对比，失利的一方比较容易毁约。如果将首付款比例或者税费增加等事项作为情势变更对待，极有可能导致双方当事人的“法锁”的解除，从而影响到经济交易秩序的稳定。

　　其次，从法院系统以往的审判实务思路分析，对情势变更原则的适用始终采取了极为严谨、慎重的态度。2009年7月最高人民法院发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》就明确指出“慎重使用情势变更原则，合理调整双方利益关系”，对于情势变更原则的适用作出了相关司法实践指导。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险、高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险，结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　再次，最高人民法院还于2009年发布了《服务党和国家工作大局的通知》，要求各级人民法院务必正确理解和慎重适用情势变更问题。在适用情势变更原则上，还应遵循严格的程序，如遇情况特殊确需适用的个案，必须呈报高级人民法院审核，一审、二审法院不能未经审核自行适用。由此可见，司法审判领域对于情势变更原则持慎之又慎的态度。

　　最后，首付比例或税费标准的提高，固然增加了购房成本，但这并非属于不能克服的困难，不能简单地以此为由，认为构成适用情势变更的条件。此外，在房地产宏观调控的大背景下，买房人也应对一些房产市场风险有充分的预见，不能借口因宏观政策的调整而任意解除合同。由于房价持续居高不下，政府屡次出台调控政策，且在相当长的一段特殊时期内，均有新政策出台的可能性。因此，作为买受人应当有清楚的认识，对可能带来的影响，在决定购房时应有一定的预见性，并进行必要的经济、法律手段的应对准备。