《房屋购买租赁协议书》的性质如何认定

　　【案情】

　　2009年11月，任忠良与陈如萍签订《房屋购买租赁协议书》。合同约定，任忠良同意陈如萍购买承租其自建单家独院一栋，购买承租期限为常年，购买常年使用权的，直至该房屋被政府规划用地征用并拆除为止;陈如萍因特殊情况需转让转租房屋时，须经任忠良书面同意，并办理承租权、常年使用权变更等手续，本协议所签房屋面积产权归陈如萍。协议签订后，陈如萍给付任忠良280000元，任忠良出具的收款收据上载明为房款。现双方就合同的性质产生争议，一方诉至法院。

　　【分歧】

　　对于该《房屋购买租赁协议书》的性质，主要产生两种意见：

　　第一种意见认为，该《房屋购买租赁协议书》的性质应为房屋租赁合同。理由：第一，该协议明确标明是《房屋购买租赁协议书》，而不是“房屋买卖协议书”。第二，该协议明确约定是常年使用权，并且约定未经任忠良同意，不得随意改变房屋结构，如有损坏则由承租人按价赔偿。故陈如萍所享有的是该房屋的承租使用权，而不是该房屋的永久所有权。第三，该协议约定，陈如萍因特殊情况转让、转租房屋时，应经任忠良同意，并办理承租权、常年使用权变更等手续。如果是商品房买卖关系，无需约定该款内容。

　　第二种意见认为，该《房屋购买租赁协议书》的性质应为房屋买卖合同。理由：第一，该协议明确约定“本协议所签房屋面积产权归陈如萍”。第二，任忠良出具的收款收据上载明为房款，而非租金。

　　【分析】

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　1、该《房屋购买租赁协议书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。一般来说，认定合同性质既要看合同名称，更要看合同内容;当合同内容互相矛盾时，要根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履行情况，综合认定合同性质。

　　2、虽然该《房屋购买租赁协议书》名称与内容之间互相矛盾，但协议中特别约定了“本协议所签房屋面积产权归陈如萍”。该约定的含义已经改变了合同的性质，实质上体现了房屋买卖合同的性质。

　　3、该《房屋购买租赁协议书》的履行情况是认定协议性质的重要因素。协议签订后，陈如萍给付任忠良280000元，任忠良出具的收款收据上载明为房款。按照人们日常的生活经验来分析判断，房款显然不同于租金。前者体现了买卖合同性质，后者体现了租赁合同性质。

　　4、从交易习惯来看，如果是租赁合同的话，租金一般是按月、季度或年分期结算，而不是一次性结算完毕。再者，租赁的最长期限为20年，不可能约定为常年。

　　综上，根据该《房屋购买租赁协议书》的特别约定及实际履行情况，应当认定该《房屋购买租赁协议书》的性质为房屋买卖合同关系。