专业房产律师释疑：出租人出售房屋的认定标准如何确定？

　　按照《合同法》第130条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依此规定，房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公用征收等法律关系中则不得行使，亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。赠与为无偿法律行为，并不具有买卖合同等价有偿的特征;互易作为古老的以物易物方式在现代的延续，虽法律允许准用买卖的规定，但其与买卖仍有较大的不同。互易侧重特定物之交换，而买卖合同的双方当事人注重利益的交换，不能将互易认定为出售房屋的情形。因公用目的而为的征收、征用等，为依照公法手段实现租赁房屋的物权变动，亦不应属于买卖的范畴。