“商品房的销售依据”一栏留白能否将出卖人行为等同于“故意隐

　　对于出卖人在商品房买卖合同“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字，该行为是否构成故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，进而能否适用惩罚性赔偿，南京房产律师认为，对于出卖人的默示行为，如合同“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字等情形，在法律没有明确规定前，不宜将出卖人的默示行为等同于故意隐瞒。

　　《商品房买卖合同解释》第9条第(1)项出卖人“故意隐瞒”应当是指出卖人故意向买受人提供取得预售许可证明的虚假事实，或者在买受人询问时，故意隐瞒未取得预售许可证明的事实，致使买受人陷入错误意思表示的行为。主要理由是：

　　第一，依据民法理论，故意隐瞒属于欺诈的一种表现形式。依据《民法通则意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”依此规定，认定一方当事人的行为构成欺诈，一般须具备以下四个条件：欺诈方具有欺诈的故意;欺诈方实施了欺诈行为;被欺诈的一方因欺诈而陷入错误;被欺诈方因错误而做出了意思表示。因此，认定出卖人的行为是否构成故意隐瞒应当适用上述判断标准，特别是应当审查出卖人是否具有故意隐瞒未取得预售许可证明的意思表示，并主动实施了隐瞒的行为，不同时具备上述要件的，不能认定为《商品房买卖合同解释》第9条规定的出卖人“故意隐瞒”。

　　第二，《商品房买卖合同解释》第9条第(1)项参考了2013年修正前的《消费者权益保护法》第49条有关双倍惩罚性赔偿的规定，由出卖人承担惩罚性赔偿责任，旨在对出卖人的恶意行为予以惩罚，维护相对弱势的买受人，因此，在认定出卖人是否存在故意隐瞒行为时更应该强调其主观上的恶意，对于出卖人的默示行为，如合同“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字等情形，在法律没有明确规定前，不宜将出卖人的默示行为等同于故意隐瞒。

　　第三，买受人作为合同相对方，在订立合同时也应负有一定的注意义务。由于我国采取商品房预售许可证明公示制度，买受人在购买房屋时对于出卖人是否取得预售许可证明应当进行必要的查询，在签订合同时如果约定中未标明预售许可证号，买受人应当对此产生合理怀疑，并进行相应的询问。如果买受人不能提供证据证明其已尽到了上述的合理注意义务，并且出卖人对此进行了虚假陈述时，不应认定出卖人的不作为行为构成“故意隐瞒”，并承担惩罚性的赔偿责任。

　　房产法律纠纷找南京律师上南京房产律师网(http://www.zylsw.com.cn),知名南京律师提供专业房产律师咨询.