房产买卖中买受人支付购房款的相关问题

　　一、买受人支付价款的时间认定

　　一般来说，买卖双方约定了买受人支付价款的时间，根据我国合同法第159条、第160条的规定，买受人应当在合同约定的时间支付房屋价款。否则，应当按照合同约定承担违约责任。对于当事人之间对房屋价款支付的时间没有约定或约定不明确的情形，我国合同法第161条规定，对支付时间没有约定或者约定不明确，依照合同法第61条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。合同法第61条规定，合同生效后，当事人就价款或报酬等合同内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。该两条规定实际明确了同时履行原则的推定条件。按照合同法的该两条款的规定，如当事人之间对于支付房屋价款时间没有约定或约定不明确，应当首先由当事人依照合同法第61条对合同进行补充约定，对此不能达成一致，则根据当事人订立的合同相关条款或交易习惯确定当事人的意思表示，仍不能确定的，应当推定同时履行。

　　要明确的是，在履行房屋买卖合同过程中，出卖人具有将房屋实物交付及证件交付的义务。所谓房屋实物交付是指出卖人将房屋腾空交付买受人占有、使用。所谓证件交付是指房屋出卖人将房屋产权证(包括房屋所有权证和土地使用权证)交付买受人，并协助实现房产转移登记。因而房屋实物交付及证件交付往往不在一个时间点上，而是在时间上有间距，那么，如何确定在适用同时履行原则时，是于出卖方履行房屋实物交付义务，还是履行证件交付的义务时，买受人应当履行支付房屋价款义务。

　　南京房产律师认为，房屋买卖合同作为买卖合同的一种，是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。买受人的目的是取得房屋的所有权。房屋买卖合同的标的物房屋是不动产，其所有权的转移依法必须办理登记手续。所以在房屋价款没有约定或约定不明确，适用同时履行原则时，应当以办理过户登记手续作为支付房屋价款的条件，即支付价款与办理过户登记手续互为条件。

　　二、买受人支付价款的地点认定

　　我国合同法第160条规定，买受人应当按照合同约定的地点支付价款。当事人之间对价款支付的地点没有约定或约定不明确的情形，我国合同法第161条规定，对支付地点没有约定或者约定不明确，依照合同法第61条的规定仍不能确定的，买受人应当在出卖人的营业地支付，但约定支付价款以交付标的物或者交付提取标的物单证为条件的，在交付标的物或者交付提取标的物单证的所在地支付。合同法第61条规定，合同生效后，当事人就支付地点没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。

　　三、买受人支付价款的金额认定

　　在计价方式上，商品房的销售可以按建筑面积计算价款，也可以按套内建筑面积及按套(单元)计算价款。

　　按套内建筑面积或按套(单元)计价的，在买卖合同中应当约定建筑面积和分摊面积。按套(单元)计价的现售房屋，可以直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与出卖人重新约定总价款。买受人退房的，由出卖人承担违约责任。

　　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑均发生误差时的处理方式。

　　通常，房屋价款是由房屋面积单价和房屋面积的乘积确定的。那么，有以下两种情况导致产生争议：

　　(一)出卖人交付使用的房产面积与房屋买卖合同约定的面积一致的情况下，但市场价格相对买受人购房时的价格大幅下降，买受人要求变更合同价格的问题

　　一种观点认为，应当适用情势变更原则对买受人的请求予以支持。另一种观点认为，应当严格按照合同约定的价款予以履行，不应支持买受人的请求。我们认为后一种观点是正确的，理由如下：买卖双方当事人在意思自由的情况下签订的买卖合同，是当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的禁止性规定，对当事人是有法律约束力的。这是对当事人意思自治原则的贯彻和尊重。根据我国合同法的规定，对价款的数额有约定，应当从其约定。而情势变更原则指的是在合同有效成立以后，非因当事人双方的过错而发生情势变更，致使合同不能履行或如果履行会显失公平，因此，根据诚实信用原则，当事人可以请求变更或解除合同o[-]我们认为在此种情况下，不能适用情势变更原则，理由为：目前，我国的经济生活并非出现动荡而致使房地产价格波动，房地产价格的下跌大多是由于国家宏观调控、银根紧缩等而致，这是当事人应当自行承担的正常市场风险，所以不能适用情势变更原则请求变更或解除合同。

　　当然，在合同未有明确约定房款单价时，可以订立补充协议予以解决，或依合同的有关条款或者交易习惯来确定。仍不能确定的，依订立合同时履行地的市场价格履行，但若依法应当执行政府定价或政府指导价的，则按照规定履行。

　　(二)出卖人交付使用的房产存在房屋面积差异，又没有约定面积误差处理方式的，按以下原则处理

　　(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3010)的，据实结算房价款;

　　(2)面积误差比绝对值超出3010时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3 010以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3 010部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3 010部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比=(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积×100%。

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