南京房产律师解析：如何避免开发商设置的购房陷阱

　　近年来随着房地产市场的不断发展，民众买房热情的不断高涨，在一些地方，也出现了房地产商通过购房广告或者实地看房时的虚假承诺，诱导甚至欺骗购房者，最后购买的房屋和他们的承诺却完全不同，导致购房者遭受很大的经济损失，还生了一肚子闷气。

　　南京房地产专业律师认为，根据最高人民法院商品房买卖司法解释的相关规定，房地产商通过户外广告、网络广告等方式所发布的广告宣传内容，应作为商品房买卖合同的一个组成部分，这是我国最高司法机关对于房地产买卖所做出的特殊规定。消费者在购房过程中，应该注重的是对方所做出的承诺是否是书面形式，如果是口头方式作出的承诺一般不要相信;如果是针对社会公众以广告、说明书等方式作出的承诺，则应注意收集相应证据，如保留好看房说明书等文件，保留好登有其广告的平面媒体，在纠纷发生后聘请公证机关对其相应户外广告、网络广告进行公证等。

　　总体来说，虚假宣传、虚假广告给消费者造成的法律陷阱主要有这么几类：

　　1、虚假价格。很多商家打着“最低***元起”的噱头，实际上这样的低价从不存在。我国虽然从中央到地方政府都对房价进行了一定的调控，但是房地产企业仍有在法律和政策调控范围之内自行定价的权利，其所谓最低价往往是吸引消费者的一个手段，消费者对此不可轻信。

　　2、零首付陷阱。很多商家为了推销房子，打出所谓“零首付”的旗号，实际上还要缴纳3万—10万不等的预付费用，而且存在很大的法律风险。所谓零首付，也就是首付部分由开发商代为缴纳，并以首付已经支付的名义向银行申请贷款，但是如果购房者的资信情况在银行未获得通过，不能申请贷款，则购房者能否拿回预付款就是一个很大的问题。另外，开发商以零首付招徕消费者，本身就具有一定的违规性，游走在法律边缘，这也为购房者带来了相当大的法律风险。

　　3、样板房陷阱。很多样板房装修得美轮美奂，现代化的厨房设备、卫浴设备和电器一应俱全，采光、通风条件良好，但是这样的样板房其实也就是一种“软广告”，它和真实的房屋具有很大的差别。投入巨资打造和美化样板房已经成为业界的通行做法，在此情况下，消费者一定不能只看样板房，而忽略了真实的房屋结构和设计样貌。如果开发商承诺精装修的，消费者应要求其出具书面承诺，保证样品房和实际出售的房屋在规格上的一致。

　　4、绿化陷阱。很多商品房承诺“小区绿化率达到70%”之类，实际上是故意混淆了绿化覆盖率和绿化率，绿化覆盖率一般大于小区绿化率，而且这种承诺并不载入商品房买卖合同。如其已经在广告或者产品说明书中对此进行书面承诺，但小区绿化率并未达到承诺标准，消费者可以此为依据，要求开发商承担违约责任。

　　5、配套设施陷阱。很多商品房承诺周边有医院、学校、购物商场之类的配套设施，消费者需要对这类配套设施的远近便利、资质等进行综合判断，如医院的距离远近和治疗水平、学校的教学质量和教学资质、开发商提供的购物免费班车能否一直持续等，不要轻信口头承诺，需要亲自调查和考察。

　　6、学区房陷阱。购房者在买房的时候，不要轻信商家所作的小区房屋是学区房的承诺。当小区规模很大的时候，其一期、二期、三期等不同的区块所对应的学区不同;有些学区可能面临教育机关的调整;有些学区可能非常热门，相关学校制定了若干年内一套住房内不能有来自两个家庭的孩子入学的限制规定，等等。对这些特殊情况，购房者事先都必须了解清楚，最好让开发商在书面合同中作出承诺，明确其违约责任。