买房人对商品房的“验收”权利包括哪些？

　　房屋交付时，买受人有无“验收”的权利，是一个重要问题。《合同法》第157条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验”。官方制定的商品房买卖合同示范文本也都有买受人验收的内容，如原建设部《商品房买卖合同(示范文本)》第11条“双方进行验收交接”;深圳市《房地产买卖合同示范文本》第11条“买方经验收同意收楼的”。由此看来，似乎买受人有权验收。但另一方面，商品房的交付使用是以竣工验收合格为前提的，买受人验收能否推翻竣工验收合格的法律效力?商品房属于特定物买卖，不可能像工业品那样挑选替换，如果承认买受人的验收权，在买受人验收没有通过的情况下，将如何处理?由于我国的房屋建造大多采用手工工艺，表面瑕疵是不可避免的，这都会成为买方验收时拒收的理由。为了防止客户验房后无理拒收，有的开发商采取先办交接手续，再开门验房的办法。但如此价值巨大的财产，不允许买方看一下就要先接收，明显不合情理，这种做法也是不可取的。

　　现在的问题有两个，一是买受人的“验收”在法律上的效力是什么?它与建设工程的竣工验收是一种什么关系?二是如果买受人“验收”通不过，如何解决争议?

　　南京房产律师认为，买受人的“验收”与“竣工验收”是效力完全不同的两件事。竣工验收关系到房屋是否合格、能否交付使用;买受人的“验收”只是核实标的物是否符合合同的约定。前者以法规、规范、工程文件为依据，后者则是以观感印象来衡量。既然不是同一概念，就不应当使用同一个词语来表达。为了与竣工验收相区别，将买受人对商品房的核查称作“查验”比较恰当。

　　买受人在交付时有权查验房屋，对自己认为的质量缺陷有权提出异议。这时会有两种情况，一是出卖人接受异议，承诺以维修、整改、替换来解决，纠纷自然化解;.另一种情况是出卖人不接受异议，或者双方对解决方式不能达成一致，这时买受人可以保留异议，但不能否定竣工验收的法律效力，因而不能作为拒绝交付的正当理由。双方只能先完成交付，然后通过诉讼或者仲裁来查明事实、确定责任。