读懂“限购令” 避免房屋买卖纠纷

　　2011年春节前后，遏制房价过快增长的新国八条、房产税、加息等新一轮房地产调控政策的相继出台，“限购”、“禁购”、“限贷”等政策实施，各类政策调整前已经签订的现房、期房、二手房买卖合同在履行中出现经济及法律问题，有大量的房屋买卖纠纷最终选择通过仲裁的方式解决。为此，广州市仲裁委向本报提供了一些真实案例，指导市民在限购令下解决房屋纠纷。

　　文/记者练情情

　　买房前看清政策

　　房产限购等调控政策的出台、房产纠纷呈上升趋势， 广州市仲裁委提醒广大市民，应当详细了解房地产调控政策，重点是本地区限购住房套数的相关规定，防止因对政策的不了解而产生经济和法律风险。

　　同时，房地产销售机构要加大对限购措施等调控政策的告知力度。房地产开发企业、房地产经纪机构应当在销售现场、经营门店显著位置标示限购措施的主要内容，并加强对员工的管理和培训。

　　此外，房屋销售人员、经纪人员应按照诚实信用原则，如实准确告知每一位购房者相关政策并作出必要的风险提示，避免造成不必要的退房纠纷。

　　案例一

　　已签订合同 贷款不批

　　2011年1月11日，宋女士与张先生在经纪公司居间下签订房屋买卖合同，约定宋女士出卖位于广州市某区一房屋。房屋成交总价为80万元，张先生应支付定金5万元。在合同签订当天，张先生通过工商银行转账定金5万元。合同第六条约定，若因金融政策性调整，导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，张先生亦不能一次性补足全部楼款余额给宋女士的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款。

　　后因各商业银行实行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款的政策规定，张先生申请贷款没有被银行审批通过。张先生多次要求宋女士返还定金未果。张先生向仲裁委申请仲裁，要求解除与宋女士签订的房屋买卖合同、宋女士退还定金5万元并支付定金的利息。

　　就在仲裁庭开庭前，宋女士主动联系张先生表达了调解的意愿，之后双方约在中介公司签署了和解协议，双方解除合同，宋女士当场退还了全部定金。

　　政策调整属“无法预见”

　　广州市仲裁委办案秘书周浩认为，限购政策的出台，是买卖双方在订立合同之后出现的情形，买卖双方在订立合同之前均不知情，应属于情势发生了重大变更。

　　政府、银行相关房贷政策的调整，应该属于“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，因为合同买卖双方对于房贷政策的调整是不能预见和左右的，而如果买方继续按照双方订立的合同约定履行相应义务，将会使其在订立合同时的目的无法实现。

　　此外，限购政策出台以后，如果购房者已跟中介和卖家签订三方协议，最终却买不成房，能否要回中介费?

　　对此，广州市仲裁委办案秘书周浩认为，对于限购政策的出台而导致合同的解除，买卖双方并没有实际履行买卖合同，而是在买卖合同签署后双方很快就解除了合同，双方的交易最终没有成功。尽管根据合同法的规定，合同已经成立，中介公司理应获得相应的居间费用。

　　案例二

　　外地人买房 过不了户

　　买方刘某(哈尔滨师范大学职工，哈尔滨市人)与卖方陈某及经纪方于2009年9月7日签订《房地产买卖合同》，约定刘某向陈某购买广州某小区B栋1503房，总楼价657600元。刘某应于2009年9月9日前付定金70000元，于2009年9月30日前付定金130000元。刘某自2009年9月15日起应代陈某支付涉案房屋的银行月供款。陈某应在2009年9月27日前交付房屋钥匙给刘某。由于涉案房屋是由陈某向开发商购买的，开发商未为陈某办理《房地产权证》，故双方均同意等陈某的《房地产权证》出证后，双方共同办理此次交易过户手续，办完过户后，刘某向陈某结清购房尾款。

　　签订合同后，陈某于2009年9月27日将房屋钥匙及房屋交付给刘某使用，刘某对房屋进行了装修。刘某向陈某支付了购房款累计376800元(包括定金及月供款)。开发商于2011年1月18日为陈某办妥《房地产权证》。由于限购政策出台，双方因办理交易过户手续产生纠纷。刘某申请仲裁，要求陈某配合刘某办理房屋过户手续。陈某提出反请求，要求解除合同。

　　是否继续履行合同?

　　对于此案的处理，一种观点认为，限购政策对于外地人在本地购房的限制是明确的，是钢性的。根据限购政策，双方不可能到房屋登记部门办理交易过户手续，《房地产买卖合同》事实上无法履行，故应予解除。另一种观点认为，《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方已经履行合同的大部分义务，尤其是买方已经对房屋进行装修并实际使用，解除合同恢复原状不利于经济效益原则。限购政策作为临时性的国家政策，仲裁裁决及司法裁判可以在具体个案中对其予以修正和突破。

　　广州市仲裁委仲裁秘书部部长郝飞同意第二种观点。他认为，房屋交易时间跨度大，限购政策出台后，直接地对交易过户登记作出限制，会导致很多在政策出台前已经开始但尚未到达申请办理交易过户登记阶段的交易行为被限制。

　　郝飞认为，仲裁裁决和司法判决有权也应当在个案中对这种缺陷予以修正。事实上，房地产登记机关对于裁判文书中确定的办理交易过户手续的裁判结果，将不进行是否符合限购政策的审查，而直接给予办理，也显示了行政管理部门对于司法裁判的尊重和认可。