违反定金协议 违约双倍返还

　　案例简介]

　　2009年5月3日，张小姐通过中介公司与李小姐签订《房地产买卖居间定金协议》，约定双方应于2009年5月20日前签订房地产买卖合同。另约定定金由中介公司保管。此外还有“李小姐在收到定金后违约，应双倍退还定金”等违约规定。协议签订当日，张小姐支付了3万元定金。之后，李小姐致电中介公司，说房子已卖给亲戚。其父亲却说定金应当直接支付给李小姐，再由她交给中介公司保管。

　　5月20日前，李小姐未签订房地产买卖合同。中介公司就将3万元定金退还。为此，张小姐认为卖方违约，应双倍退还定金。故诉至法院，要求判令李小姐偿付违约金3万元。

　　在法庭审理中，李小姐却振振有词，说双方签订《房地产买卖居间定金协议》后，从未收到张小姐支付的定金，所以定金协议未生效。现张小姐存在缔约过失责任，相关后果应由其承担，根本无权要求偿付违约金。而自己在主观上一直要求与张小姐签订买卖合同，但前提是张小姐应先履行支付定金。由于张小姐未按时支付定金，故未签订房屋买卖合同。中介公司在拿到张小姐的定金后，自己的父亲曾致电中介公司，表示定金应当由张小姐直接交付给本人，再由本人交中介公司保管。李小姐还在辩称中称中介公司操作不规范。要求驳回张小姐的诉讼请求。

　　日前，闵行区法院在张小姐收到支付的定金3万元的基础上，作出卖房人李小姐再偿付张小姐违约金3万元的一审判决。

　　[律师评析]

　　张小姐支付的3万元定金属于立约定金，其目的是担保买卖合同的签订。但李小姐未能按约定期限签订买卖合同的理由是其未收到定金。

　　然从双方签订的定金协议可以反映，定金由中介公司保管，即李小姐是委托中介公司保管张小姐所支付的定金，中介公司开具的收款收据已证明张小姐在签订协议当天已支付了3万元定金。从李小姐父亲致电中介公司的内容也可以证明李小姐已明知中介公司代为收取并保管了3万元定金。中介公司代为收取并保管张小姐支付的定金，双方的定金协议即生效。

　　由于李小姐未能按约定时间与张小姐签订房地产买卖合同，违反了定金合同，应当承担违约责任。

　　[法律链接]

　　《中华人民共和国担保法》

　　第八条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

　　第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

　　《中华人民共和国民法通则》

　　第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。

　　代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。