“房屋回购”只是看上去很美

　　除非合同约定，业主能够退房的情况有8种。

　　关注买房包回购

　　低迷楼市迫使开发商使出杀手锏 深圳一楼盘提出“购房三年原价回购”

　　近日，深圳一楼盘打算在12月3日开盘，该楼盘为了促进房屋销售打出“购房三年原价回购”的购房口号，吸引了大批想置业的市民，对于目前震荡的楼市而言，这一促销行为确实引起不小反响。

　　专家认为，这一楼盘推出的“购房三年原价回购”的举措，完全是开发商的营销策略，在目前深圳楼市这样动荡低迷的时候，确实是给一些购房者一颗“定心丸”，但是三年退房的承诺看似美好其实很“虚幻”。

　　文/记者龚夷菲

　　开发商出“杀手锏”对抗“退房潮”

　　购房三年原价回购

　　打出这一惊人口号的楼盘就是绿景香颂，该楼盘销售中心张健告诉记者，该楼盘距离开盘还有大概一周的时间，但是已经吸引了很多置业者前来咨询。到底是什么原因使得在如今深圳楼市这么低迷的境况下，还有楼盘能够如此火爆?记者采访之后了解到，原因就在于近期该公司新推出位于深圳宝安区龙华镇的项目，并提出“购房满三年，不论房价是涨或跌，只要业主提出申请，开发商都可依照合同原价回购”。反观最近发生的业主退房事件，这一承诺让不少持币观望的购房者蠢蠢欲动。

　　据介绍，该盘主打户型从35平方米~126平方米，预计售价将为16500元/平方米，张健跟记者说，如果于2011年12月3日购买一套价值165万元的房，在2014年12月3日，业主如不满意将可原价以165万元卖给开发商。同时，回购程序将完全参照深圳二手房交易程序，税费也按照规定由业主与开发商各自承担。对于没还完贷款的客户，需要先付完赎楼款。

　　低迷楼市逼出绝招

　　张健表示，在限购、限价的楼市政策下，开发商销售不畅，特别是中小房企资金周转更是面临巨大压力，近期某些开发商低价出货回笼资金，龙湖、万科等大开发商的部分楼盘也大幅跳水，引起老业主强烈维权和抗议，而他们的楼盘为了证明自己的品质，才提出“包退房”的承诺。

　　张健说，购房满三年的业主，不论到时候房价是涨或跌，只要提出回购申请，开放商都以签订合同的价格回购原售物业，这也能规避房价下跌的风险。

　　签订协议即可“退房”

　　据该销售中心介绍，购房者在买房的同时可以跟开发商签订三年回购协议，比如该项目预计12月3日开盘，当天签订回购协议后，3年后即2014年12月3日，到时候，如业主希望开发商履行回购承诺，业主可以提出申请，大约2个月后开放商将按原购房合同价将房款返还业主。

　　专家：“回购”只是看上去很美

　　深圳市旅游和地产研究中心主任宋丁认为，绿景香颂推出“购房三年原价回购”，这完全是开发商的营销策略，目前深圳楼市动荡低迷，这一招确实给一些购房者吃了一颗“定心丸”，但是这个承诺只是看上去很美，实际很虚幻。三年以后，回购的概念执行起来可能性很小，以契税(1.5~3%/次，两次交易)、资金利息(3年)、二手楼交易营业税(5%)、装修(若毛坯交楼)等，业主虽然可以可免费占用三年(含入伙前时间)再原价退房，但实际上把交易成本算上去至少留有15%的回旋余地，所以回购真的不是说购就可以原价购的。比如以165万元的房价来计算，目前三年定期的利息是5%，如果回购，仅利息这一项，购房者就要损失近25万元，业主看似没有损失，其实损失很大。

　　宋丁说，毕竟这一轮政策调控，把整个楼市调整得也差不多，接下来，深圳楼市的走势也会相对平稳，即便在未来几个月，直到明年两会前，政策松动的可能性也不会太大，而整个楼价下降还是会有一定的空间。

　　律师：注意签约主体才是合同的核心

　　广东东方金源律师事务所金焰律师表示，在签订合同时一定要关注两点，第一，要注意签合同的主体，和谁签约才是合同的核心。每个房地产开发商在做每一个楼盘项目时，都会成立一个项目公司，当该楼盘项目结束之后，该公司就会注销，或是将资产转走，如果像绿景香颂提出的三年之后可回购，但是如该项目公司无钱，那么如何支付回购的费用?金焰律师提醒购房者，如果在签订合同时，一定要看清签约主体，必须是有实力的正规开发商做这个项目公司的担保人。

　　第二，在签订的合同中，一定要留意广告语出现的承诺，类似于“购房三年原价回购”，同时对比较有歧义的话如“回购时间”、“市价”这些模糊概念，最好签订合同的时候，有专业的律师在场。金焰律师还强调，由于和购房者之间无正规的买卖楼房的合同，因此法院在执行的时候难度也很大。