南京房产律师咨询：夫妻一方擅自卖房有效吗？

　　目前，这样的一种房产纠纷逐渐增多，那就是夫妻一方擅自处置共有房屋，所造成的纠纷。按照婚姻法和物权法的相关规定，夫妻共有的房屋是属于夫妻共同财产，无论是否登记在双方名下，一方都不能擅自进行处分。没有经过其他共有人的同意，而擅自处分共有的房屋的，其处分行为原则上应当无效。但是，买受人却往往通过主张善意取得或者表见代理等，试图维持这种无权处分行为的效力，从而取得房屋。那么对于这样的问题应该如何处理?房屋到底应该如何确定其归属呢?南京房产律师坐在省直所执业多年的较为资深的律师，代理过多起类似案件，下面就将这个问题分析如下，供大家参考。

　　首先，对于一方擅自处置共有房屋，买方已经支付价款，擅自处分的一方协助买方办理了过户登记的，是否适用善意取得?目前对物权法中规定的善意取得是否适用于不动产，是存在争议的。根据物权法、婚姻法司法解释和其他法律的具体规定，夫妻一方转让共同所有的不动产，是需要经过另一方的同意的。如果夫妻双方共同所有的房屋是登记在夫妻双方的名下，那么基于物权的公示公信效力，可以认为买受人知道或者应当知道处分人行为属于无权处分，不应该适用善意取得。如果夫妻双方所共有的房屋是登记在夫妻一方的名下，买受人不知晓其为夫妻共同财产的而出卖人又协助其办理了房屋过户手续，法院如果经过调查之后认为买受人已经尽到必要的注意义务，其所支付的对价符合市场公平价格，则有可能判定买卖合同有效，保护买受人的合法权益。

　　其次，关于表见代理的问题，所谓的表见代理，根据合同法的规定，表现为无权处分人没有代理权，但相关的事实足以让相对人可以合理而善意地相信无权处分人是具有代理权的。在司法实务中，一般认定表见代理成立，一般要求具有表见外观，也就是从表面事实而言足以让人相信无权处分人具有代理权;被代理人具有过错，也就是被代理人的言行或者疏忽对于相对人相信代理权限存在具有重要影响;相对人出于善意，而不是伙同无权处分人共同转移财产，其中一个重要的认定因素就是相对人获取标的物有没有支付合理对价。在一方擅自处置夫妻双方共同所有的房产这一类案件中，如果另一方也参与了谈判或者知晓双方所达成的买卖合同后在很长时间内未表达异议的，都有可能构成表见代理的外观，使人民法院认定构成表见代理。一旦认定表见代理，该房屋买卖合同对夫妻双方都具有约束力。