买期房不可不考察开发商的资质和实力

　　商品房的预售，是目前非常重要的一种商品房的销售模式之一，它的好处就在于可以让开发商尽早的回笼资金、继续完成工程建设，另外对购房者而言，不用等到现房上市再进行购买，此时房价较为便宜，可以得到实惠。那么在商品房预售订立合同之前的这样阶段，存在哪些购房的风险呢?最近南京房产律师就在事务所专门为相关的购房者举办了一场购买期房的公益性讲座，收到了一致好评。讲座中被购房者询问最多的问题之一，就是在购买期房的订立合同阶段，如何确定开发商的资质和实力?现南京房产律师将当时讲座涉及这一内容的主要内容经整理共享，以回答广大购房者的疑问。

　　首先，购买期房和现房是完全不同的：期房是尚未建成的房地产工程，其是否能实际交付，存在一定的不确定性，所以购房者一定要严格审查开发商的开发资质。根据法律规定，开发商销售期房必须五证齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》，缺一不可。只有这五证齐全的开发商，才能认为其具有开发经营商品房项目包括期房销售项目的相关资质;如果开发商不具备相关的相应经营资质，其销售期房的行为就属于违法销售，此时购房者和开发商达成的买卖合同，将会被认定无效，即使开发商在房屋建成后向购房者交付了房屋，如商品房买卖合同被认定无效，法院有可能要求购房者将房屋返还给开发商或者其他权利人。

　　其次，在购房过程中，有购房者向南京房产律师表示，在购房过程中，购房者是处于劣势的，怎么能够知道开发商真实的经营资质呢?南京房产律师认为，这个问题是可以解决的。消费者可以采用两个方法观察开发商的预售项目。一是可以到工地去观察是否正在施工或是否有动工迹象，如果其没有动工迹象，或者其施工完成度很低、现场凌乱、设备和人员较少、工作进度拖沓，这样的项目就很可能没有达到预售条件。另外，购房者一定要向开发商询问其预售许可证号。为防止开发商伪造预售许可证，购房者可到住建局网站主页去查询预售许可证的真实性。有些开发商的本身实力不足、资金筹措较为困难，导致银行影响银行对其资信的认定。期房办理按揭贷款的贷款是需要银行的审核的，如果开发商本身的实力不足，就会导致银行的贷款无法很快发放，影响到购房者买房顺利进行。购房者在跟开发商签订相关的购房合同的时候，应该明确约定，如果无法保证贷款顺利发放，从而延误付款的，购房者不承担任何责任，并有权随时退房、解除合同，开发商应承担违约责任，赔偿购房者的相应损失。

　　南京房产律师提醒广大购房者，购房是关系到家庭的大事，多花点时间去考虑和考察，是对自己家庭财产安全的负责，也是对未来生活环境的负责。