外籍人国内买房被夸大？限外后购高端房比例下降

　　对境外人士购房进行限制的政策已经出台一年多,到底现在外籍人士购房状况如何?时至今日,限外令产生了怎样的效力,是否实现了初衷?焦点网为此展开新闻调查。

　　外籍人自述:在国内投资买房并不像想象的多

　　白钧,美籍华人,在台湾出生长大,美国生活近10年,回国10年,现任北京开太物业交易保证公司总经理，目前在内地仅有一套房。

　　据介绍,他的一位朋友就曾赶上了限外令,购房计划一度搁置,几个月后,到建委恢复办理登记注册时,因嫌麻烦已经彻底放弃了买房的想法。

　　白钧说，一般而言,纯粹的外国人买房的少,因为对中国缺乏足够的了解会有顾虑,所以买的话也多为自住。港澳台人士相对投资会多一些，但台湾跟香港又有区别,虽说两者的总体经济水平相当,但台湾的私人企业主较多,因此人均经济水平较高,即所谓藏富于民;香港有不少国际性企业,但普通市民的收入水平却不如台湾人,贫富悬殊较大。因此从个人买房的角度,台湾人比香港人在大陆投资买房的比例要高。至于投资的城市，台湾人在上海买房的比例远比北京高。总的来说，外籍人投资的热情已经不如以前，现在房价已经很高,将来转让能否顺利变现并有好的回报值得考虑。

　　罗先生, 马来西亚籍,国研会展集团(IIR China)中国公司总经理,在北京居住10年,至今没有买房, 一家人租住在朝阳区某高档公寓,并且目前也没有在国内购房的计划。去年出台的限外令对他似乎丝毫没有影响。

　　罗先生说,他身边的外籍华人或外国朋友中大部分没有在国内买房,投资类的就更少,几乎80-90%都是自住。之所以没有在国内买房,而代之以租房的方式,一方面是因为很多人在国内只是短期性停留,比如被公司外派到中国,自己可能都不知道在中国呆多久,是一年两年还是三年?没有必要在国内置业。况且这些高管都会有企业提供的房租补贴，买房的手续太繁琐。

　　这类人投资的可能性就更小,因为短期对中国市场不够了解,难以作出准确判断,买不买、在什么地段买、买什么样的房子都成为投资的隐性风险，中国的政策变动大，风险太大，将来离开中国时将房子变现还要办手续。

　　罗先生说自己由于工作太忙，一直没有时间认真考虑和操作买房的事情，因此直到现在还是租房,但觉得租房也挺好,身边很多朋友都这样,甚至一个朋友在中国生活了二十年都一直在租房。在他看来,外籍人对于买房的愿望并不如中国人强烈,租房是很可被接受的观念。

　　还有一个原因，这几年虽然房价在涨,但是租金上涨的水平却相对缓慢的多，租房也还合算。

　　在他们看来，在北京,限外令对境外个人居住和购房的影响不太大。

　　朝阳公园板块的涉外楼盘阳光上东销售总监总戴庆丰介绍,限外令刚出来几个月外籍人士购买比例下降,到现在基本上没什么影响,因为即使限制了想买第二套、第三套住房的人,但希望进入中国市场的境外人士是源源不断。跟过去相比,境外人士买房也有几个变化：

　　1.购买人群原来以港澳台居多,而港澳台人士投资者较多，因此限外之后，港澳台人士的投资受到抑制，相反欧美国家仍然一如既往，因此现在来看，该项目欧美国家人士购买比例更多，占总境外人士购买量的三分之二。

　　2.正是看到种种政策变动和风险,而且对中国市场的了解毕竟有限，境外人士越来越倾向于买现房,不愿意等期房。

　　追溯限外令:时至今日高端市场仍一蹶不振

　　2006年7月11日,商务部等六部委联合出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,即业内所称的限外令,其中规定:

　　在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

　　自此,中国大陆再次对外籍人士买房进行限制。

　　2006年7月20日, 北京市建委发布《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》,规定,“自 2006年7月21日起，凡不符合以上规定的机构和个人，开发企业不得与其进行网上签约”，“7月21日后违规进行网上签约的房屋交易部门将不予办理预售登记和转移登记手续”，并且“上述个人自住暂定只能购买一套住宅，相关实施细则按照建委今后下发的相关规定执行。”

　　由于各地的房地产交易数据尚未联网，即便在北京，早期的房产并没有备案，这使得“是否为第一次购房”难以界定，而“实施细则”迟迟没有出台，导致在此后的几个月里,所有外籍人购房的备案和网上签约都不能办理,只能跟开发商进行预定。

　　限外令的出台立即掀起轩然大波, 政策出台后的一个月大多数豪宅成交量惨降. 业内人士介绍，在北京，大约1/3的豪宅被外籍人士购买，当这1/3的购买力都被阻挡在大门之外的时候，豪宅市场的销售受到冲击。涉外楼盘也纷纷调整战略,将市场调整到国内,加大对内地客户的宣传和鼓励.

　　2007年2月2日,北京细则终于发布,《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》中详细规定了境外机构和个人办理商品房预售登记手续、房屋权属转移登记手续时需要提供的材料和操作流程,并重申境外人士“一人只能购买一套住宅”。

　　2月份开始,境外人士终于恢复办理购房并登记备案的手续。

　　然而,从2007年高端市场的销售来看,高档公寓滞销、成交量下降,虽然跟整个今年的股市大牛吸走资金有关,跟二手房交易税费太高有关,跟市场总体供应量有关,但不可否认的是,跟限外令多少也有一定关联。

　　外籍人购房流程

　　境外人士办理购房的流程是什么样的?限外令是否严格执行?

　　6月,北京市台办主任马玉萍透露，台湾同胞在京购房和大陆居民享受同等待遇，不受“境外个人只能购买一套住宅”的限制。实际操作中情况是这样吗?

　　阳光山东项目销售人员介绍,当前华侨、港澳及外籍人士都只允许在本市购买一套住宅,但并不考察是否在其它城市买过房，而台湾人则不受限制。

　　具体购买流程如下:

　　1. 外国个人持护照到北京市公安局出入境管理处开具《境外个人在境内居留状况证明》。

　　港澳人员提交有效的《港澳人员来往大陆通行证》和《港澳居民身份证》、华侨提交有效的《中华人民共和国护照》和驻在国长期居留身份证件、台湾居民提交有效的《台湾居民来往大陆通行证》，办理《境外个人在境内居留状况证明》.

　　2. 签署购房合同,同时签署一份书面承诺,保证房屋只能作为自用自住。

　　3. 可委托开发商持境外人士护照或通行证/身份证明的原件和复印件,《境外个人在境内居留状况证明》, 承诺书/购房合同等到建委办理预售登记和权属登记。

　　建委会通过网上签约系统查询是否为该人士在本市第一套住房.

　　4. 境外人士通过指定银行进行结汇转帐,付房款。

　　另外,据中原地产三级市场部介绍,华侨、港澳台及外籍人士同大陆人士在购买二手房的流程上基本类似，只不过增加一项买方需要到涉外审批办公室进行审批手续，然后才可购房。具体流程如下：

　　1、买卖双方与经纪公司签署买卖合同;

　　2、买方到涉外审批办公室进行审批;

　　3、买卖双方提交过户相关资料;

　　4、买卖双方办理房屋产权过户手续;

　　5、领取房屋产权证。

　　外销房历史

　　中国的外销房经历了什么样的演变过程?

　　方庄是北京市第一个外销房出现的地区，也是北京市的第一个富人区。但是到了95年以后，因为规划、设计等诸多因素，逐渐没落。

　　据世邦魏理仕世邦魏理仕环球研究部经理覃晓梅介绍,1993年至1996年期间,北京涉外房地产日益发展，涉外项目集中在亚运区域和建国门一带,亚运区域的外销房主要依赖亚运会之后的商业运作,有汇园公寓、华侨公寓等,建国门则主要依托使馆资源。此外温榆河一带也出现了一批外销别墅,如丽晶花园、香江别墅等。基本上不论是别墅还是公寓,当时的单价都在1500-2000美金左右。每年的供应量比较少,大约在5-6个左右楼盘。主要购买人群为港澳台及新加坡人,购买用途以投资为主,如租给使馆区的工作人员等。

　　“那时候外销房和内销房在权属上的差别是,外销房的用地性质上写的是’公寓’,而内销房则为住宅”戴庆丰说。

　　97年之后，北京房地产市场中外销房比重逐渐下降,内销房上升。

　　2002年,中国取消了外销房和内销房的区别，由此，中国成为国际货币基金组织187个成员中少数几个对房地产投资没有限制的国家。高档公寓客户中国内客户的比例也越来越高.。“到现在，真正在北京投资买房的境外人士比例估计到不了1%.。”覃晓梅说。

　　境外人士在北京购房也有区域特点，比如韩国人最喜欢扎堆，主要在望京和五道口一带.;日本人多在燕莎一带，早期有祥业光耀公寓、三全公寓等;港澳台则主要集中在东部买房，投资居多。

　　直到去年7月，,限外令出台，中国对境外人士购房再次作出限制。

　　限外令后外资购房比例下降

　　那么,从整个市场来看,限外令后，境外人士在境内购房的比例上有什么样的变化?

　　据中原地产提供的数据,2006年下半年和2006年上半年相比，外国个人、境外机构和华侨港澳台购房套数、购房面积和购房金额的占比受政策影响有所减小,但对北京整体一手房市场的影响并不太大。

　　(以上数据来源于北京交易信息网，供参考)

　　二手房方面,由于二手房市场相对来说还不够成熟，再加之二手房市场有近一半是公房，品质稍差一些，对外资吸引力不高。

　　(以上数据来源于北京交易信息网，供参考)

　　通过上面数据可知，7月份政策执行后，华侨港澳台、外国个人和境外机构购房的占比量有所上升，但从数值上来看，占比量值很低，对市场影响不大。另从总体成交量上来说，8-12月份同3-7月份相比，成交量减少0.28%。

　　整体来看,限外购房政策对一手房的影响要略大于二手房市场。

　　限外是否拒绝了热钱?

　　去年出台限外令的大背景是海外热钱大举进入中国房地产市场,被指责推高房价、滋生泡沫和投机。那么一年过去了，限外令究竟产生了什么效力?

　　罗先生和白均都一致认为,中国的房价不是被外国人炒贵的,而是中国人自己。罗先生认为,在这些国际性的大都市里面,即便在亚洲,香港日本等房价都比北京高,北京的房价上涨时必然的事情.他们认为,实际上中国人买房远远多于外国人,而且一买就是多套,这其中尤为突出的就是温州人和山西人.

　　这一点可以在世邦魏理仕的相关数据中得到印证。据统计，以2000美金以上的高档公寓来看,04、05、06三年，全市总成交套数都是上涨的，但来自于外省和本市的需求占到30-40%,境外人士的购买总量每年差不多,占比呈下降趋势。别墅方面,05年境外购买比例很高,06年下降,其中增长最快的是本市消费人群,其次为外省人士,再次才是境外人士。(07年,北京市房地产信息网取消了对外数据查询系统,目前各中介公司缺乏07年市场数据。)

　　既然境外人士的购房比例这么小，为什么国家还要对外籍人士购房进行限制?

　　覃晓梅认为,北京比起10年前、20年前更是一个大都会,尽管外籍人在中国整体购房的比例很小,但总体的量还是有很大增加。随着中国经济看好、人民币升值，会有越来越多的人进入内市场，这也会导致越来越多的开发商倾向于作高端住宅。同时境外开发商在国内开发高端住宅也会带动港澳台人士跟进来。

　　限制外资是从抑制需求的角度切入,“不能限制你买多贵的房子,至少可以先降需求,抑制市场对高端物业的需求,从而去减少市场上对高端物业的供应”。

　　“事实上，并不是外资买房造成房价特别是北京房价的上涨。北京房价的上涨是因为北京的需求来自全球各地，也包括北京周边如天津、济南、石家庄等地的需求，高档公寓的购买者中外省市占的比例最多，远不止10%。如果要外资有搅动整个市场的能量，那需求的比例还要更大才行。所以我们看，今年的房价的上涨速度并没有减缓，限制外资并不能使价格降温。” 戴德梁行住宅部董事岳锋钢认为。

　　“然而外资买房之所以受到如此的关注在于，尽管其购买的总量少，但他们所关注的高档公寓成为开发商作产品的标杆，高档公寓的高利润令开发商趋之若鹜，产品尽量迎合外籍人、港澳台人士的生活模式、习惯和居住品质，同时也推动了房价。此外，政府也担心，在人民币不断升值的背景下会引起境外人士更大的投资兴趣。”

　　面对今年的豪宅滞销，岳锋钢认为，更多的是政策的变动影响了内地人的购买情绪。