房屋买卖纠纷违约金的计算标准

　　《商品房买卖合同解释》第17条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本条是关于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定。

　　在签订商品房买卖合同时，绝大多数出卖人和买受人都会在合同中明确约定当事人一方逾期付款或者预期交付使用房屋时，应当承担什么样的违约责任，也就是说，会明确约定逾期履行支付违约金的数额或者赔偿损失的计算方法。但也有一些合同当事人没有在合同中约定上述两种情形的违约责任。在这种情况下，就需要人民法院按照某种标准作为参照系来确定违约方的责任，以弥补守约方的损失。

　　当事人在商品房买卖合同中没有约定违约责任，或者虽然约定了违约责任但没有具体约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，应当如何适用法律，是一个比较棘手的难题。这种情况实际上涉及如何理解《合同法》第107条有关归责原则规定的立法精神。如果当事人在合同中没有约定违约责任，对此，司法实践中存在不同观点：

　　第一种观点认为，合同是当事人为一定经济目的达成一致的合意，包括所有条款在签约当事人之间具有法律效力，要尊重当事人的真实意思表示，如果没有约定违约条款的，就不应要求当事人承担违约责任;

　　第二种观点认为，当事人在合同中约定不明确的，视为没有约定违约责任，发生纠纷后当事人一方无权提出要求对方承担违约责任请求;

　　第三种观点认为，违约责任是法律规定的，当事人可以约定具体承担违约责任的方式和计算赔偿额的方法，当事人在合同中没有约定违约责任条款不影响守约方提出对方承担违约责任的请求。我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从此条中可以看出，《合同法》这一条中所确立的是无过错责任原则，违约行为的构成要件是单一的，只需客观上的违约行为，而无需认定行为人主观上的过错。只要当事人一方存在违约行为，对方就有权要求违约方承担违约责任，不管对方是否有过错，也可以推导出不管合同中是否有约定违约责任或者承担违约责任的方法，均应承担违约责任。

　　南京房产律师认为，实践中一般存在两种情况：一是作为商品房买卖合同买受人的购房方没有按照合同约定支付购房款的;另一种情况就是作为商品房买卖合同出卖人的开发商没有按照合同约定交付使用房屋。

　　在合同中没有约定违约金的情况下，认定当事人的损失，可以参照以下标准确定：当买受人不按照商品房买卖合同约定的支付购房款期限支付款项时使得出卖人不能及时得到该笔款项而失去支配使用该笔款项的权益，相当于金融机构没有及时收取该笔贷款的逾期贷款利息;当出卖人不按照商品房买卖合同约定交付适用房屋使得买受人不能及时得到房屋而失去占有、使用、收益的权益，使其失去的是应当收取的同期间地段房屋租金利益或者丧失的该笔损失。