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违反居间合同约定引起损害赔偿纠纷

作者:南京房产律师    发表时间:2017-10-06 14:16:42    当前栏目:房屋买卖    来源:房产律师网    阅读:

  【基本案情】

  上诉人(原审成宏地产):深圳市成宏房地产经纪有限公司(下称成宏地产)。

  被上诉人(原审江志刚):江志刚。

  2005年5月,江志刚经恒通地产公司业务员蔡丽中介,有意购买涉案房地产,但虑及中介费太贵以及恒通地产公司尚未办理营业执照,江志刚希望另找一家规模大、资信好的房地产中介公司,蔡丽遂将江志刚介绍到成宏地产处。2005年9月16日,经成宏地产居间介绍,江志刚与成宏地产和卖方假“焦中利”(后经公安机关查明,该男子为假冒真业主焦中利之名行骗的犯罪嫌疑人)签订了一份《商品房买卖合同》,约定:假“焦中利”将其位于深圳市南山区“南国丽城花园”4栋K座的1101号住房出卖给江志刚,买卖总价款为63万元。该合约签订后,江志刚向假“焦中利”支付了5万元定金,其中3万元是在成宏地产业务员易某的见证下由假“焦中利”直接收取并出具了收据,另外2万元由成宏地产代收并出具了3份收据。此后,江志刚多次催促成宏地产与假“焦中利”联系,要求假“焦中利”按照约定办理房屋过户手续,但直到超过合约约定的办理过户手续时间的第5天即2005年10月18日,成宏地产业务员易某才告知江志刚假“焦中利”是假业主。当晚,江志刚、成宏地产一起向公安机关报案,经公安机关立案侦查,江志刚才知道假“焦中利”并非涉案房地产的真正业主。由于成宏地产没有认真审查假“焦中利”的身份,致使江志刚向诈骗嫌疑犯支付了5万元定金,遭受了经济损失,成宏地产应承担相应法律责任。据此,江志刚诉请法院判令成宏地产向其赔偿经济损失5万元和其他损失60元,并承担本案诉讼费用。

  2005年11月,江志刚因同一事由向福田区人民法院提起诉讼,要求成宏地产双倍赔偿定金损失10万元及其他损失60元。经过审理,福田法院认为江志刚主张居间合同有效与案件事实不符,要求江志刚变更诉讼请求,但江志刚坚持不同意变更诉讼请求,福田法院在认定成宏地产应对合同无效承担责任,并告知江志刚可另行起诉追究成宏地产法律责任后,依法判决驳回了江志刚的诉讼请求。

  【审判】

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  福田法院认为:假“焦中利”为骗取他人钱财,与原、被告签订的《商品房买卖合同》违反了法律的强制性规定,应依法确认为无效。并且,本院作出的〔2005〕深福法民三初字第1631号民事判决书已经生效,其关于原、被告之间居间合同关系无效的认定在本案中也应予以确认。成宏地产作为经营房地产中介业务的专业公司,必须尽到审慎、勤勉的注意义务,确保为买卖双方提供真实、可靠的交易信息,由于成宏地产没有对卖方的资格进行有效的审查,查明假“焦中利”的真实身份,致使江志刚上当受骗,成宏地产理应对江志刚的损失承担赔偿责任。虽然江志刚与假“焦中利”在找到成宏地产前就已经达成了买卖意向,但中介公司居间介绍并不是房地产交易的法定要件,江志刚之所以主动要求成宏地产出面中介,就是为了保证交易的安全,成宏地产既然提供中介服务,按照权利与义务相一致的原则,就应承担相应的法律责任,而不能以江志刚与假“焦中利”此前已经达成买卖意向为由要求免责。江志刚要求成宏地产赔偿的其他经济损失系工商查档费,并非合同无效造成的直接经济损失,江志刚要求成宏地产赔偿于法无据,本院不予支持。据此作出判决:一、江志刚、深圳市成宏房地产经纪有限公司及假“焦中利”签订的《商品房买卖合同》无效;二、深圳市成宏房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿江志刚经济损失5万元;三、驳回江志刚的其他诉讼请求。案件受理费201.2元,由江志刚承担2元,成宏地产深圳市成宏房地产经纪有限公司承担2010元。

  上诉人深圳市成宏房地产经纪有限公司不服一审判决,向本院提起上诉称:2005年9月16日上午,被上诉人购房代理人杜宇与假业主“焦中利”(事后得知)及恒通地产公司职员蔡丽(事后得知为假焦中利同伙)与上诉人联系,要求上诉人为其提供中介服务,帮其完成购买及出售深圳市南山区国丽城苑园4栋K1101号房产之交易,并告知上诉人交易条件其已自行谈妥。上诉人业务员在询问被上诉人代理人得知其与上诉人已多次实地查看(包括进人上述房产)后,向产权登记及按揭银行核实上述涉案房产业主确为焦中利,该房产目前处于正常供楼状态。其后在与被上诉人购房代理人共同核验过卖方身份证及其他资料并复印留底的情况下,上诉人业务员将由买卖双方业已谈妥的购房条件填入上诉人所提供之格式合约,并由买卖双方签字确认。合约签订后,被上诉人按合约约定自行向假业主支付了定金人民币3万元,又称其身上钱未带够,在当天下午通过上诉人业务员向假业主缴交了其余定金2万元。其后,上诉人业务员在上门与卖方联系相关交易事宜时,偶然发现真业主并非前来签订合同之“焦中利”,遂与江志刚购房代理人杜宇共同向公安机关报案,公安机关已立案侦查,该案至今未破。2005年11月,被上诉人向深圳市福田区人民法院提起诉讼,要求上诉人向其赔偿损失100060元。福田区人民法院于2005年12月23日作出〔2005〕深福法民初字第1631号判决书,该判决书在认定合同无效,且合同无效过错在于上诉人的同时,驳回了被上诉人在该诉讼中的全部请求。因该判决驳回了江志刚的全部诉请,并由其承担全部诉讼费,因此作为该案成宏地产的上诉人未对该判决中不合理的表述提出上诉,该判决已经生效。2006年2月7日,被上诉人在上述判决生效后以该判决的不合理表述,即“造成该合同无效的责任应由成宏地产承担”为由再次向福田区人民法院提起诉讼,要求上诉人向其赔偿损失人民币50060元。福田区人民法院于2006年5月15日作出〔2006〕深福法民三初字第363号判决,该判决以〔2005〕深福法民三初字第1631号判决书的表述为主要依据,判决上诉人向被上诉人赔偿损失5万元。上诉人认为:深圳市福田区人民法院在〔2005〕深福法民三初字第1631号中的表述及做法不妥,〔2006〕深福法民三初字第363号判决仅以同一事实的前一生效判决为依据,判令上诉人向被上诉人赔偿损失5万元不符合法律规定。请求:一、判决撤销〔2006〕深福法民三初字第363号判决书判决;二、判决驳回被上诉人一审全部诉讼请求;三、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。本院经审理后驳回上诉,维持原判。

  【评析】

  本案的性质属于因居间合同引发的损害赔偿纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。我国合同法虽然将其作为有名合同的一种,设专章对此进行规定,却仅有寥寥4个条文,尤其是对居间人的义务未作详细规定。

  根据合同法的规定,居间人应承担的首要义务是如实报告义务。所谓如实报告是指居间人应就其所知的有关订立合同的事项不加隐瞒地告知于委托人。合同法第四百二十五条明规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”据此,居间人在向委托人报告订立合同的机会时,应当如实将相对人的有关情况报告给委托人,比如相对人身份的真实性、履约能力、资信情况、合同标的物的状态等。如实报告义务是基于居间合同的性质和居间人在合同所处地位所决定的。委托人之所以与居间人订立合同,往往是因为自身信息不够通畅,难以独立寻找订立合同的对象与机会;或者是在订约对象已大致确定的情形下,由于不了解相对人的具体情况,为避免订约风险,才通过居间人为其提供订立合同的相关信息和服务,并为此支付报酬。由此可见,居间合同存在的意义就在于信息的提供,委托人一般都基于对居间人提供信息的信赖而与相对人进行磋商并达成合同。如果居间人提供的信息虚假不实,不但会使委托人签订居间合同的目的落空,还会给委托人造成难以弥补的损失。因此,合同法将委托人的如实报告义务作出了明确的规定。

  就如实报告义务的内容而言,合同法仅规定居间人不得“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”,否则不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。除此之外,居间人对此义务的履行应达到什么样的程度,是仅仅就自己知道的情况如实报告即可,还是应当积极调查相对人的有关信息来为报告?对此我国合同法没有作出明确的规定。

  应当认识到,如果将居间人的报告义务仅局限于其“所知”信息,将纵容居间人的故意不作为,放任虚假情况的存在,不利于居间这种商业行为的生存和发展。居间人报酬请求权的产生虽然要求必须有居间人促成合同的成立,然而成立合同的目的在于双方当事人通过订立合同取得预期利益。如果说居间人提供的信息是虚假的、不完全的,即使促成了合同的成立,也不会给委托人带来应有的利益。尤其对于以居间为营业的居间人来说,其专业从事居间事务,具有明显的营利性,如果其不提高自己对信息真实性的调查能力,将会给大量的委托人带来危害,也不利于居间行业在市场经济中发挥其应有的作用。因此,笔者认为:根据诚实信用原则,对营业居间人的如实报告义务应从严解释,要求其不仅负有将其知悉的情况如实告知的义务,而且还应当负有积极调查的义务。依据合同法第一百零七条的规定,当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。居间人应对其过失的违约行为(未妥当履行如实报告义务)负责,如果造成委托人的损失,应当进行赔偿。

  过失是行为人的一种主观心理状态,通说解释为:“能注意、不注意”,或者说是“未尽能注意之注意义务”或“未尽事件必要之注意义务”。本案中,虽然是原告江志刚和假“焦中利”主动联系成宏地产要求其提供中介服务,但不能因此免除成宏地产保证信息全面、真实和交易安全的义务。假“焦中利”提供了虚假的身份证,成宏地产有义务通过各种手段查明真伪,事实上,成宏地产在上诉状中称:其后,成宏地产业务员在上门与卖方联系相关交易事宜时,偶然发现真业主并非前来签订合同的人,可见假“焦中利”的骗术并非无懈可击。既然成宏地产在事后可以“偶然发现”事实真相,那么在事前,如果其审慎履行保证信息全面、真实的义务,应当是可以发现事实真相的。同时,成宏地产履行保证交易安全的义务时,不仅包括保证信息的真实和监督指导双方委托人履行合同义务,还有重要的一点是在交易合同的条款制订上保证交易安全,特别是付款方面的条款。按照成宏地产在上诉状中的陈述,“一般的房产交易买方都会按中介公司的要求将定金托管在中介处”。成宏地产应当将此类保证资金安全的条款在签订合同时向买卖双方推荐,如委托人坚持采用自己的条款时,中介方应当进行明确的风险提示。如果成宏地产审慎全面地履行了上述保证交易安全的义务,有理由相信,假“焦中利”的骗术是无从得逞的。综上所述,应当认定成宏地产在进行本案的经纪业务中未能审慎全面履行保证信息全面真实和交易安全的义务,应当赔偿原告江志刚的损失。


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房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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