房屋质量纠纷：新房有问题 开发商拒绝整改怎么办？

　　近段时间，不少读者致电居周刊，咨询如何解决房屋质量问题的纠纷。例如何女士，新房于2009年6月交房，但她当年年底装修时却发现内墙和外墙已经开裂，于是找开发商修补，但拖了一年都没有整改。如今开发商给出的答复是：要等墙体渗水了才能修补，这让何女士非常郁闷，入住也被耽搁了。

　　遭遇了这样的难题的业主不在少数。王先生表示，他在兴宁区的新房交房时，发现管道渗漏的问题，但物业与开发商之间一直在踢皮球，对于整改问题均推卸责任。吴女士也打来电话反映，前段时间收房时发现下水管道堵塞的质量问题，要求开发商整改，但一直没见有动静。

　　那么，业主在遭遇该类问题时，如何处理?

　　广西思贝律师事务所主任律师阮子文：依据《商品房销售管理办法》第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　另依据《商品房销售管理办法》第三十三条，第一款规定房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定;第二款规定商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限;第四款在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

　　《规定》中的各部位的最低保修期为：1、屋面防水3年;2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;3、墙面、顶棚抹灰层脱落1年;4、地面空鼓开裂、大面积起砂1年;5、门窗翘裂、五金件损坏1年;6、管道堵塞2个月;7、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;8、卫生洁具1年;9、灯具、电器开关6个月;10、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与业主自行约定。

　　本期读者投诉中，王先生和吴女士都是新房，何女士的房屋保修期应由交付之日即2009年6月起计算，在2009年底发现了内墙和外墙已经开裂的质量问题，他们的房屋均在保修范围也在保修期内，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任(不可抗力除外)。何女士个案中，开发商所说要等到渗水了才给予维修是没有法律依据的。

　　通常解决这类纠纷主要有以下三种方式：一、与开发商调解协商或委托律师代为调解;二、协商不成，可要求监督管理部门督促房开商履行维修义务;三、业主也可以咨询律师，通过诉讼程序要求开发商履行维修义务并对造成的损失承担赔偿责任。

　　同时，业主还要注意保存房屋出现质量问题时候的系列证据，以拍照、律师见证、质量评估等方式获取。

　　小贴士

　　近年来，关于业主遇到房屋质量的问题的投诉非常多，建议购房者在买房前对开发商和承建商的资质做一些必要的了解，在交房时应该向开发商要求出具《建筑工程质量认定书》，确保交易房屋的质量，避免纠纷的发生。