商品房认购书违约责任之一:定金罚则
  • 发表时间:2018-08-22
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网

  商品房认购书作为买卖双方确定将来磋商并达成合同,并约定部分合同条款的预约合同,违反该认购书将导致违约责任,其中之一就是定金罚则。南京房产律师下面就为大家阐释以下违反商品房认购书如何适用定金罚则。
  
  我国法律虽然没有就违反商品房认购书的责任承担方式进行详细的规定, 但是在《商品房买卖合同解释》第四条22中规定了定金罚则。从该规定可以看出,违反认购书的定金罚则同一般定金罚则一样。那么根据我国《担保法》第八十九条23规定,可以得出在当事人所签订的认购书有效的前提下,同时认购人按约定交付了定金,如果将来认购人没有正当理由拒绝同开发商签订商品房买卖合同的,认购人将无权要求返还定金;如果将来开发商没有正当理由拒绝同认购人签订商品房买卖合同的,那么开发商将返还认购人双倍定金。
  
  在适用定金罚则时,首先要明确哪些现金具有定金性质。因为在商品房买卖实践中,房地产开发商在与认购人签订认购书的时候,通常会要求认购人交付一定的现金,但该笔现金在认购书中的称谓有很多,如定金、押金、订金、预付款等。这就要求我们来认清哪些属于定金。第一,对于当事人在认购书中明确采用“定金”字样来表示所交现金的,并且在认购书中没有违背定金性质的约定时,就应当视为定金。第二,对于没有在认购书中采用“定金”字样,而是用订金、押金等字样表述所交金钱的,不能武断地认定其不是定金。根据《担保法司法解释》第一百一十八条的规定24可以看出,即使在认购书中使用了定金以外的名称来表述所交付金钱,但是只要双方明确约定该金钱适用定金罚则的,也应当认定为定金。
  
  其次,适用定金罚则还要求明确认购书中定金的性质。那么认购书中的定金应当属于立约定金、成约定金还是证约定金、违约定金,亦或是解约定金呢。本文认为,由于商品房认购书的特殊性,认购书中定金即具有立约定金的性质,又具有违约定金的性质。
  
  第一,从签订认购书的目的出发,签订认购书是为了能够在将来约定的时间签订正式的商品房买卖合同。由此可见,认购人交付的定金是为将来能够订立正式的商品房预售或买卖合同所做的担保。若将来一方当事人不愿意订立正式的商品房买卖合同,那么守约方可以要求违约方按照定金罚则受到惩罚。所以,本文认为认购书中的定金具有立约定金的特征。
  
  第二,在一个合同中,定金起到担保当事人按约定履行合同义务的作用。认购书作为一个合同,若其当事人拒绝按照认购书中的约定订立商品房买卖合同时,就构成了对认购书的违约。此时,违约方就要按照定金罚则的规定承担其违约责任。所以,从这一角度出发,认购书中的定金又符合违约定金的特征,可以视为违约定金。

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