商品房预售许可证对预售合同效力的影响

　　【专业房产律师提醒】

　　出卖人未取得商品房预售许呵证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可阻认定有效。

　　【南京房产律师精解】

　　商品房预售，又称“卖楼花”，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。学这种商品房的转让方式在帮助房地产开发经营企业广筹资金、活跃我国房地产市场、促进居民住房条件的改善等的同时，也容易导致投机行为，损害消费者的正当权益。因比《城市房地产管理法》和其他一些部门规章对商品房预售的条件及管理作f具体的规定。这墁规定对于规范商品房预售、稳定我国房地产市场和保护购房者合法权益等方面起到r非常莺要的作用。其中一个蘑要规定就是商品房预售许可证取得制度。但是，现实生话中，还是经常有房地产开发经营企业未取得商品房预售许可证就进行商品房预售，从而引发大量纠纷。由此，如何认定无商品房预售许可证的商品房预售合同的效力则成为一个重要问题。

　　商品房预售合同是指房地产的开发经营者(预售人)在和购房者(颈购人)充分卧商的基础上签订的，由预售人出卖期房给预购人，预购人向预售人预付部分购房款，待房屋建成时，预购人交付全部房款，预售人再将房屋及其所有权转移给预购人的书面协议。任何合同必须符合法律预先醴定的生效要件规则，当事人预期之法律效果才会发生。这些要件包括一般要件和特别要件两类。一般要件包括行为人有行为能力、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为/i违反社会公共利益和公共道德等。其中内容合法是指合同内容不得违反法律强制性或禁止性规定，否则合同无效。这一原则的作用主要表现在两个方面，一方面它起到引致民事强行法对法律行为内容实施统一控制的作用，南此构成“私法自治的内容界限”;另一方面，它“提供f-条使公法规范进入私法领域的营道”，打破了公法与私法“原则上互不隶属，各成体系”的状况，为目家政策对私法的干预提供r依据。这两方面的引致对于确定意思自治“私行为的界限有相辅相成的作用”。

　　我国从“加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”的目的出发，在《城市房地产管理法》和其他的一些部门规章中详细规定了进行商品房预售必须其备的条件和相应的法律责任。其中，《城市膀地产管理法》第四j四条规定：“商品房预售必须具备四个条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可汪;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建没总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣l交制日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”因此取得预售许可证明是房地产开发商在进行商品房预售之时膻该取得的一项资格。只有取得了这…资格，房地产开发经营者才能对外进行商·讯房预售。未取得这一资格，商品房开发经营企业无权对外销售房屋。这一规定属于公法的强制性规定，当事人必须渣守.所以，房地产开发经营者在无预售许可证的情形下与购痨者签订商晶房预售合同，违反r《城市房地r管理法》上述规定。此类合同属于违反法律强制性规定的合同。在《民法通则》第五十八条和《合州法》第五十二条都明确规定，民事行为违反法律法规的强制性规定的，无效。《最高人民法院关于审理商品曙买卖合同纠纷案件适用法律若f问题的解释》(“下简称《商品房买卖合同纠纷解释》)第二条中规定，“出卖人尤商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”

　　但足《商品房爻卖合州纠纷解释》第二条仅捉到无商品房预售许可证明的，预售合同无效，那幺足否需要同时具备《城市房地产管理法》第四l网条规定的4个条件，才可以认定商品房预售合同的效力，还是仪需具备商品房预售许可证明，就可“认定商品房预售合同有效呢?应该队为只需具备商品房预售许可证叫，就可以认定预售合l司的效力。《城市房地产管理法》第四十四条规定的其他_三个条件与商品房预售许可证明非并存关系，仪作为商品房预售合同中开发商承担商品房权利瑕疵责任的事由。国务院1998年7月20日发布的《城市房地产开发经营管理条例》第二十‘四条明确列举了办理预售许可证的必备条件，其中就包括r城市房地产管理法第四十四条规定的前三个条件。2001年8月15日修订的《城市商，锚房预售管理办法》也对取得预售许可所需的卜述=个条件再次进行了肯定，这说明上述三个条件只足取得预售许町证的必要条件，对于房地产开发商来说，欲取得预售许可证必须履行上述三个条件产生的义务，而对于房地产行政管理部门来说，其必须对开发商是吾具备上述三个条件进行审查.即对开发商申请商品房预售许可证进行实质性审查。可见，前三个条件直接属于行政审查的范畴，行政机关经实质审查后颁发的预售许可证，是开发商赖以对外从事民事行为的凭汪。正是由于这个原因，法院只对出卖人与买受人订记商品房预售合同时，是否有商品房预售许可证明进行审查。

　　对于开发商在与购房人签订r商品房预售合同后才取得商品房预售许可证明的，合同效力如何认定。考虑到实践中经常出现的订立合同之后未办理批准或者登记手续的情况是由多方调查原因造成的，既有当事人自身的原因，也有批准、登记机关的原因，借鉴《最高人民法院关于适用(巾华人民炔和圄合同法)若干问题的解释(一)》(以下简称《合同法解释(一)》)第九条规定“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩I仑终结前当事人仍未办理批准手续的，后者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定台同未生效”，剥商品房预售台同效力进行补正.《商品房买卖合同纠纷解释》规定：“在起诉前取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同可以认定有效。”

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　　【实务指南】

　　1必须明确取得预售许可证是房地产开发经营者在进行商品房预售之时的必要条件，房地产开发经营者在无预售许可证的情形下与购房者签订商品房预售合同的行为违反了法律强制性规定，合同无效。

　　2房地产开发经营者在无预售许可证的情形下与购房者签订的商品房预售合同无效，但是合同效力可以补正。住起诉前取商品房预售合同可以认定有效

　　【相关房产法律】

　　中华人民共和国城市房地产管理法

　　第四十五条商船房预售，应当符合下列条件：

　　(一)已交付全部土地使用权出1I盒，取得土地使用权证书;

　　(二)持有建设工程规划许可nT.:

　　(三)按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的卣分之二十五以上并已经确定施工进度和竣工交竹日期;

　　(四)向县级以t人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售台同报县级上以人民政府房产管理郭门和土地管理部门登记备案。

　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

　　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释

　　第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人汀立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

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