137707-98118
159962-98111
当前位置: 南京房产律师姬传生 > 房屋买卖登记备案与预售合同的效力

登记备案与预售合同的效力

作者:南京房产律师    发表时间:2014-04-26 15:27:06    当前栏目:房屋买卖    来源:    阅读:

  找房产律师就找南京房产律师|南京房产律师事务所|南京专业房产律师,更多房产法律问题请登陆http://www.zylsw.com.cn/或直接拨打02581728111咨询专业房产律师,本站文章由南京房产律师事务所独家发布,如有转载请注明出处。

  【专业房产律师提醒】

  商品房预售合同的登记备案不是合同生效的要件,当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认台同无效的,人民法院不予支持。

  【南京房产律师精解】

  商品房预售台嗣作为一种具体的合同,其有效条件应符合合同有效条件的一般原理,商品房预售合同的有效祭件包括:主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。在这些有效条件中,主体合格、当事人的意思表示真实和内容合法并没有特殊之处,可以按照合喊法的一般朦理加虬认定,但在形式合法这个条件上,商品房预售合同有其特殊性,商品房预售合同的内容复杂,履行期限长,因此,法律对其形式的要求也比较严格。商品房预俦合同必须采取书面形式.实践中,商品房预售合同一般采取标准台同的形式,具体条款由预售^事先拟定。刘商品房预售实行登记制度,《城市房地产符璀法》第四『四条第一款规定:‘商品房预售人应"按照罔家确关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定:“预售人应当在签约30 日内持商品房预售合同向县级以卜人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”,此类要求的目的,一般认为足出于行政管理的需要,从政府对商品房预售市场管理的角度提出的要求。。也正因为如此,对违反登记要求的行为主要制裁措施是行政制裁,如《城镇商品房预售管理办法》第十三条规定:“开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证明预售商品房的,责令停止预售、补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。

  商品房预售合同必须蹙记备案,应该没有疑义。然而登记备案在私法上到底有何效力,法律却并无明文规定。在一段时期内理论和实践均认为不进行登记的预售合同无效。学如果登记为合同的生效要件,那幺在商品房预售合同中,预购方处于比较弱地位,面临的风险比预售方要大得多,一旦商品房预售合同没有登记,坝售方就不会受合同的约束,则可以任意将商品房再预售给第二人,预购方叉无法追究预售方的违约责任,遮极不利于保护预购方的利益。罔此,商品房预售合同的登记性质上属于预告登记,即保全一项以将来不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。预告登记的权利是请求权,该请求权的内容是将来请求发生物权变动,一经预告登记,预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力。它将物权法上的规则准用于债权法上,给予属于债法的请求权咀排他的物权效力,其本质属于物枉法向债权法的扩张。商品房预售合同中,商品房尚未为“物”时不可能产牛商品房的物槛变更登记问题,而只能足进行预售合同的登记,预购方为此取得的是在建商品房的所有权的请求权,而不是一种物权。预购方根据该权利实现两项权能:(1)在商品房为“物”时,请求预售方交付房屋,井协助办理房屋的相荚物权变动手续。(2)在没有交付房屋前,预售方将该商品房转让给第三人,对预购方无效,顶购方享有对抗第二三人的权利。

  随着我国合同法理论的进步,立法也随之改进,《合同法》及有关司法解释已经明确了释记与否不影响合同效力的立场。首先是1999年12月1日最高人民法院《合同法解释(一)》第四条规定:合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全幽人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。其第九条叉规定:依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准,登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手绩的,或者仍朱办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理翳I己手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理学记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物极不能转移。这一规定谜分合同的朱生效和无效,区分合同生效和物权转移,吸收了民法理论新的研究成果,明确纠正了过去各级法律、法规及规范性文件均可“规定合同无效而导致的我国台简无效情形过多、过滥且比较随意的错误做法。其次,在商品房预售合同方而,最高人民法院2003年4月28日颁布的《商品房兴卖合同纠纷解释》作出r更具体明确的规定,该司法解释第六条明确规定:“当事人以商品房预售合同来按照法律、行政法规规定办理登I己备案手续为由,请求确认台删无效的,小于支持。当事人约定以办理鞋I己备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外”。这样,现行法就明确了商品房预售合同登记不是商品房预售合同的生效要件,登记与否不影响台同效力的也场。既然登记与否不影响商品房预售合同的效力,则购买人自商品房预售台同生效之日起即享有债权,此权利的存在不受合同登记与否的影响。《商品房买卖合同纠纷解释》还从私法自治的角度出发,充分尊重双方当事人的意思自治,允许当事人以商品房买卖台同的髓记为合同的生效条件。在这种情况下.商品房预售合同应注意适用《民法通则》等相关法律对附生效条件合同的规定。如开发商发现房价飙升,故意拖延不去办理预售登记备案手续,实际上是想阻止条件的成就,此时应认定恶意BR止条件成就的附生效条件的合同视为条件已经成就,即合同生效。

  【实务指南】

  l商品房预售合同髓记备案使买受人取得优先购买权和期待权。存商品痨预售合同登记备案后,如果买收人尚未全部交付购房款,那么买受人就取得了优先购买特定商品房的权利。如果买受人已经交付,全部房款,邡么就取得一种期待权,期待开发商交付房屋井转移房屋所有权的权利。商品房预售合同登记备案使买受人的请求权具有对抗第三人的效力。房屋买受人在商品房预售合向巾取得的权利是一种债权,但是经过甓记后便获得r对抗第i人的效力,如果出卖人将经过预售登记的房屋又出售给第三人,该第三人不能通过登记获得所有权。

  2商品房预售合同登记不是商品房预售合同的生效要件,髓|己与否不影响合同效力。预售合同登记的效力应理解为合同的对抗要件,即买房方从已登记合lr中取得的债权具有物权的排他效力,如房地产开发商在与一方签订预售合同并登记后又将同一套房屋售与他人的,先登记的~方享有优先权。

  3.如粜商晶房预售台同双方当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件,由于合同的这一特别约定并未违反我国法律、行政法规的强制性规定.则应当尊重当事人的意思自治,从其约定。但是在例外情形,即一方当事人已经履行合同主要义务,对方当事人也已经接受,这里强调的主要义务是指在合同中具有重要地位、决定合l司性质的合同义务,则应视为合同已经生效。在商品房预售合同中一般多表现为买方支付购房款而卖方收受房款的行为。一疗主要义务的履行和另一方接受该腥行,体现了当事人双方意思示一致,表明了当事人对合同的态度,在此情况下一方以来按照合同约定办理髓记备案手续为由,主张商品房预售合同无效的,法院不予支持。

  【相关房产法律】

  中华人民共和国城市房地产管理法

  第四十五条第二款商品房预售Li./当按照国家有薏规定将预售台同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

  最高人民法院

  关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(

  第九条依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、髓记等手续才生效在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同束生赦;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但末规定登记后生效的,,g事^未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。

  合同法第七十七条第二款、第八十七条,第九十六条第二款所列台同变更、转止、解除等情形,依照前款规定处理。

  最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

  第六条当事人以商品房预售合同来按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

  当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生教条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
Copyright © 姬传生律师 版权所有 备案号:苏ICP备14015718号-1