南京房产律师解析预约合同的性质

　　实务中，不少房地产开发公司，在房屋建成前，刚一去的商品房预售许可证即立刻与购房者签订购房合同，约定了当事人基本情况、商品房基本情况、销售方式、价款、交房时间和条件、违约责任等内容。并同时约定，房地产公司办理完建设项目各种手续之后，双方再另行签订正式的商品房买卖合同。对于此类购房合同究竟应当如何定性，存在两种主流观点：

　　第一种观点认为，双方签订的合同名称虽为购房合同，但其条款不完备，根据双方当事人的合同约定，在房地产公司办理完建设项目各种手续后，双方再另行签订正式的购房合同。因此，双方签订的购房合同其性质应为预约合同，该合同是为签订正式商品房买卖合同作准备的。因此，在双方没有签订新的购房合同的情况下，购房者不能请求房地产公司履行合同。

　　第二种观点认为，双方所签订的合同应认定为商品房买卖合同。双方在合同中就当事人名称、商品房基本情况，购买房屋的位置、面积、价格、房屋交付条件、违约责任等均进行了约定，具备了房屋买卖的实质要件。因此，应当认定为房屋买卖合同。

　　南京专业房产律师认为，该种情况下，应当认定为房屋买卖合同，主要理由如下：

　　第一，首先，商品房预约合同的诺成性，而非实践性，不受要物约束，其主要目的是为定立本月，商品房预约合同是对未来事项的预先规划，其义务内容的违反属于民事违约责任。其次，房屋买卖合同的要物性，直接具备具体的履行重要义务内容：交付房款和交付房屋。就上述问题而言，双方当事人所签订的合同内容，已具备了房屋买卖的主要条件，即约定了商品房地点、名称、购买房屋基本情况、销售方式、价格、付款方式、房屋交付条件及日期、违约责任等。根据《商品房买卖合同解释》第5条“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应当认定为房屋买卖合同

　　第二，根据《商品房买卖合同解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据此，可以认定当事人签订的购房合同为有效。

　　第三，根据双方合同约定，即使双方不再另行签订所谓的正式买卖合同，其房屋买卖行为亦可得到履行。这些内容是商品房买卖预约合同所不具备的。