房产律师支招：买到被抵押的房子怎么办？

　　广大购房者在购房的时候，都不想要购买到权利存在瑕疵的房屋，可是有一些购房者就由于自身的法律知识不是很丰富，另外也缺乏一些警惕心，导致购买了设置了抵押权的房屋。设置有抵押权的房屋如果没有解除抵押的话，是无法在房产局办理相关的登记过户手续的。那么，遇到这样的情况，广大购房者应该如何应对呢?南京房产律师对于房地产和物权法的相关领域有非常丰富的理论基础和实务经验，对此给广大购房者提出一些自己的研究看法，仅供参考。

　　首先，关于设置了抵押权的房屋买卖是否有效的问题。南京房产律师认为，导致合同无效的因素是违反了国家法律法规的效力性强制规范，或者损害了国家和社会的公共利益。购买设置了抵押权的房屋并未触犯法律的强制规范，也没有损害国家和社会公共利益，只是不能顺利办理过户而已。因此，设置了抵押权的房屋的买卖行为是有效的。

　　其次，购房者不能要求出卖人继续履行合同。虽然双方之间的买卖合同是有效的，但是由于抵押权人在房屋上设置的抵押权是经过合法登记的物权，具有物权的公示公信效力，作为普通债权的房屋买卖合同无法对抗经过登记的物权，如果抵押权人不同意进行登记，则购房者无法顺利进行登记。但是，购房者可以请求出卖人承担违约责任，并可以解除合同。双方没有约定违约责任的，可以请求出卖人承担赔偿责任，根据最高人民法院的司法解释，隐瞒房屋已经抵押的事实签订房屋买卖合同，导致合同被解除的，买受人可以请求出卖人在返还购房款之外承担不超过已经支付的购房款一倍的赔偿责任。

　　第三，购房者仍然有可能通过与抵押权人的协商获取房屋的所有权。法律并不禁止平等主体之间不违反法律规定和社会公共利益的自由协商，只要抵押权人同意解除抵押，购房者就能顺利办理过户。购房者可以通过代为偿还债务的方式，使得主债权消灭，抵押权人配合办理解除抵押手续。购房者代为偿还之后，可以向出卖人进行追偿，但是必须承担一定的风险，也就是出卖人可能拒绝或者无力偿还债务，购房者则必须通过诉讼手段维护自己的权益。

　　南京房产律师提醒，广大购房者在购房这件涉及自身合法权益的事情上，可不能当马大哈，一定要仔细审查标的物的权属状态，以避免承受不必要的损失和风险。