房产律师教您如何判断预约合同内容的“确定性”

　　预约合同内容的“确定性”，是指要成立有效地预约合同，预约内容应具备哪些条件。预约合同的内容应具体和确定到哪种程度，才能既不混同于本约，又不导致预约合同不成立?

　　理论界一般从预约合同的内容是否包括本约的“必要之点”来讨论预约标准的确定性。因此产生了主要有以下几种学说：

　　必要说认为，预约应包含本约赖以成立的必要条款或依合同解释可以确定，否则预约不能成立。“必要说”认为预约必须包含本约的“必要之点”，南京房产律师对此认同，但“必要说”没涉及预约需包含将来订立预约的意思表示。

　　非必要说认为，“预约不同于本约，预约的成立生效并不要求预约定要具有本约的必要条款，只要预约能体现双方明确的缔约表示，并具有一定的确定性就可生效”。“非必要说”通常不要求预约的成立应包括本约的“必要之点”。南京房产律师认为“非必要说”不能成立。因为若采此学说，预约很容易就成立生效，在此种情形下，双方当事人只表达了一个空洞的意愿，由于此约定过于模糊，所以不应成立预约合同。此时的约定为预约为合同不成立，也因内容的太不确定而无从强制对方将来缔结本约。

　　不能包括本约所有条款说认为，预约不能包括本约所有条款，否则本约成立。当事人在预约中约定的内容，可能部分甚至全部包括本约的所有条款，那么，在这种情况下，是不是本约直接成立而没有预约适用的余地呢?南京房产律师认为，预约中可对本约的部分内容甚至全部内容有所约定，这些约定只是为了将来订立本约的依据，本约直接成立没预约适用的余地。

　　在实际交易中，对于预约中具有本约的所有要素时，究竟是把它作为预约还是作为本约，应考察合同中是否存在约定将来订立本约的意思表示，若是则认定为预约，否则则认定为本约。究竟是预约还是本约不应以当事人间使用的字眼作为唯一标准，而应通盘考虑当时的情形。

　　综上，南京房产律师认为，预约中必须包含两项内容方能构成一项有效的预约：第一，约定将来订立本合同的意思表示;第二，包含本约的“必要之点”。预约的“确定性”问题非常重要，其不仅关乎预约的成立生效与否，而且与预约的效力息息相关。