预售合同登记与预告登记的异同

　　2007年《物权法》的颁布以前，商品房预售环节只有预售合同登记制度，但法律对预售合同登记的法律效力没有做出明确的规定。2007年《物权法》确立了预告登记制度。实务中，预售合同登记与预告登记的异同的认定存在不同观点：

　　有观点认为，预售合同登记在性质上属于预告登记，具有预告登记的效力。预售合同登记之前，预购人只能基于预售合同享有债权请求权，而在预售合同登记之后则可视为享有所购在建商品房建成之后的一种“准物权”。通过预售合同登记，预购人就享有顺位物权，并且能够依此对抗第三人。该观点又称为同一说。

　　也有观点认为，预售合同登记与预告登记制度之间存在区别，尤其是在《物权法》确立预告登记制度之后，预售合同登记与预告登记有着本质的不同。该观点又称为区别说。

　　南京专业房产律师姬传生认同区别说。商品房预售合同登记与不动产预告登记制度是不同的两种制度，二者并不存在种属关系，不能把商品房预售合同登记视为不动产预告登记在商品房预售领域的一种特殊表现形式，或者说是一种子类型。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

　　当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。