商品房买卖认购书的性质如何认定？

　　商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事项的初步确认。认购书的内容一般包括：

　　1.拟买卖房屋的基本信息。包括房屋的坐落位置、房屋的预测或实测面积。

　　2.拟买卖房屋的价格。

　　3.定金条款。为约束认购书双方当事人，商品房的出卖人一般都会在认购书中设定定金条款。

　　4.协商签订房屋买卖合同的期限。

　　关于认购书的性质问题，实践中存在不少观点：

　　观点一，从商品房认购书与正式的商品房买卖合同的牵连性上判断，商品房认购书还不足以成为独立合同，因为认购书仅在于对签订正式商品房买卖合同的相关事宜的约定，当事人无法根据认购书取得房屋所有权。

　　观点二，签订商品房认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了商品房认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。签订商品房认购书是订立商品房预售合同或商品房现房买卖合同的先决条件，商品房认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。

　　观点三，商品房认购书的性质为附条件的商品房买卖合同，商品房认购书约定的合同内容为商品房买卖合同所附条件，如商品房认购书中约定以开发商取得立项、规划批准手续，缴清土地出让金，取得商品房销售许可证为签订正式的商品房买卖合同的条件，条件成就时商品房买卖合同成立并生效。

　　南京专业房产律师同意观点二，认购书是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《合同法》第2条关于合同定义的规定，因此，认购书可以成为独立的合同。另外，从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认。所以，认购书尚不属于商品房买卖合同。根据司法实践中认购书订立的实际情况和合同法理论，南京专业房产律师认为，认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。