商品房销售虚假广告的实务认定标准

　　认定商品房广告是否为虚假广告的标准，司法实践中存在不同观点：

　　观点一，广告内容是否真实，即广告所宣传的内容与商品和服务本身真实的情况是否一致、相符。

　　观点二，广告中的宣传内容能否引起消费者的误解。

　　南京专业房产律师认为，判定广告是否虚假应采用“引人误解”与“虚伪不实”相结合的标准，亦即上述两种观点的结合。

　　将虚假广告分为“虚伪不实”和“引人误解”两种类型，因为“虚伪不实”的广告内容与商品或服务的真实内容不符，已经违反了《广告法》《反不正当竞争法》等法律对广告“真实、准确”的要求，无论其是否因产生了“引人误解”的效果，都不应该影响其违法的性质。并且，即使没有造成误解的效果，“虚伪不实”的广告也已经侵犯了消费者的知情权。此

　　“引人误解”的广告又分为两种：广告内容不真实而引起消费者的误解;广告内容真实但因为广告人的素质、广告制作手段、方式等客观条件的限制而导致了引人误解的效果。后一种情况虽然主观恶性较小，但并不能以此作为卸责的借口，至少应该做到“了解自己的广告所可能传递给消费者的信息”。如果不对“虚伪不实”的广告和“引人误解”的广告加以区分，就失去了规制内容真实却“引人误解”的广告的依据。

　　依据上述分类，可以由以下两个标准来界定商品房销售的虚假广告：

　　第一，内容上的失实性。即只要商品房销售广告内容与客观实际情况不相符，就应当认定其为虚假广告。

　　第二，广告中的误导性陈述足以使消费者产生误解。一些商品房销售广告中片面、模糊的宣传，虽然内容是真实的，但因其似是而非、模棱两可导致消费者对某些信息陷于错误的认识。从保护消费者利益的角度出发，对于商品房销售虚假广告的认定，不应仅考虑广告内容的真实程度，还应取决于消费者对该广告的误解程度并应对误解程度作出限定。也就是说，引起消费者误解的广告即使其内容是真实的，也应当认定为虚假广告。

　　“引人误解”的判别主要是依靠主观标准，即取决于广告的受众(消费者)对广告的一般认识和理解。具体而言，应该根据消费者的认知标准判断。如果广告内容所要表达的真实意思与人们按照习俗、惯常理解的意思不符，会使消费者对广告产生误解误认，那么这样的广告就应被判定为虚假广告。

　　评判一则广告是否“引人误解”并非一目了然。实际生活中，由于消费者识别能力的不同，同样的广告所产生的效果亦不同。如果确定了消费者的标准，也就等于间接确定了判断“引人误解”的标准。