城镇居民购买农村宅基地房屋买卖合同的效力

　　[案例]

　　孙某某原为板凳沟村民，赵某某系海淀区城镇居民，1988年11月7日，赵某某与孙某某签订房产卖契，将自己在石景山区黑石头板凳沟村处原有房屋七间卖与赵某某。双方向北京市石景山区房地产管理局交纳了相应房屋买卖手续费、房产登记费及契税等费用，赵某某向孙某支付了7000元房款，孙某某将七间房屋交付赵某某，后赵某对上述诉争房屋七间进行了翻、扩建，原有房屋现已不存在。

　　孙某某现以赵某某是城镇居民，其买受农村房屋，损害了集体经济组织及原告的合法权益为由起诉到法院，要求法院确认房屋买卖合同无效，并判决被告赵某某返还房屋。

　　赵某某辩称，合同已经实际履行，买卖行为经房地产管理局确认并盖章，自己一直在系争房屋内居住，而且原来的房屋已经被翻建，要求驳回原告起诉。

　　法院经审理认为，农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外。合同系双方真实意思表示，且已履行完毕，该合同在当时已经政府房地产管理部门审核并登记备案，原、被告间买卖行为已完成。赵某某已对诉争房屋进行了翻、扩建，诉争的房屋七间现已不存在，现孙某某主张确认买卖行为无效并由赵某某返还诉争房屋亦已无法实现。

　　最后法院判决驳回了孙某某的诉讼请求。

　　[律师点评]

　　有关城镇居民购买农村房屋的合同效力问题，北京法院处理的原则和上海法院的解释虽然在文字表述上略有差异，但具体精神基本相同，而且还有相互补充和借鉴的地方。

　　北京法院主张农村私有房屋买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。首先，认定买卖合同的效力应视双方的具体情况处理，一是要充分考虑当事人主体身份、主张无效的实际原因等具体认定。二是需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括协议履行、房屋的权属、是否经过审批、登记、有无翻建、扩建是否具备腾房条件等进行综合衡量。其次，确认农村私有房屋买卖合同效力，要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失;对买受人翻建、扩建房屋的，还要考虑对其添附价值进行补偿;对主张返还、腾退房屋德，要考虑到对房屋买受人的妥善安置问题，避免单纯判决腾退房屋造成“案结事起”的后果。最后，法院认定买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建，从保障当事人居住权和稳定农村社会关系的角度认定有效。

　　上海法院则认为应当根据购买人是否同乡人员，是否取得有关组织批准，是否履行完毕和是否实际居住进行认定。同乡人员买卖有效，经过批准的买卖有效，实际履行完毕而且实际居住的一般不认为无效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。双方当事人应各自返还房屋及购房款。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。