商品房认购书系预约还是本约？

　　商品房认购书是预约还是本约不应当拘泥于协议书的名称，而应探求当事人签订协议书时的真实意思，在解释上应当采合同文义解释、系统解释等方法。依据最高人民法院《商品房买卖合同解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，对于符合上述规定及其他属于名为预约实为本约的情形的，应当认定为商品房买卖合同的本约。

　　实践中对于商品房认购书系预约还是本约如何判断，应考虑以下几方面：

　　1.协议签订的时间;

　　2.双方是否仅仅是为购买该房屋达成初步意向;

　　3.对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交房时间等具体的交易条件是否写进合同的内容，是否有明确约定;

　　4.出卖人是否已经按照约定收受房款。

　　以上四项必须综合分析，判断出双方签订合同的目的。如果双方仅对购买诉争房屋达成初步意向，对房屋的具体位置、面积、房价款、付款方式、交房时间等未写进合同内容;或约定将这些条件留待以后协商;或这些条款虽然写进了合同内容，但未加以明确约定;或虽然合同明确约定了未来合同的主要条款，但一方当事人在合同中声明未来合同不受该条款的约束或提出今后需要进一步协商或今后需要最终确认;或签订合同后只需交纳部分定金，而不需支付购房款等等。对于这样的协议，一般只能认定为预约合同，即我们通常所称的认购意向书，订购协议、定购协议等。

　　商品房买卖合同的本约一般使用的是商品房买卖合同的格式文本，对特定房屋的交易约定明确具体，在合同中对房屋买卖的主要内容即房屋的具体位置、面积、房价款、付款方式、交房时间等均有明确约定，买受人在签订合同后即应依约向出卖人支付购房款。

　　《商品房买卖合同解释》第5条将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容;二是出卖人已按约定收取购房款。“出卖人已按约定收取购房款”的内涵为：一是认购书已实际履行，出卖人已收取了购房款。由本条解释可以推论出，认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。一般讲，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，无论合同名称如何，都应认定其为本约，无需附加实际履行内容。作为认定本约的条件，预约合同也不排斥合同的履行，并不意味着合同已开始实际履行就已转化为本约从而否定其预约的性质。