符合什么条件的房地产才可以商品房预售

　　在南京房产律师的执业过程中，很多客户咨询什么样的房屋可以进行公开预售的问题。南京房产律师认为，房地产预售必须符合《城市房地产管理法》、《土地法》国家法律、法规的要求，总结而言，主要需要满足以下三个方面的条件。

　　首先，预售的房屋必须已经交付全部土地使用权出让金，房地产企业取得了土地使用权证书，且按照约定进行了投资开发，其中房屋建设工程须完成开发投资总额的25%以上，如果开发商不能满足上述条件，没有取得土地使用权证书，就不能合法进行房地产开发建设活动，从而更不能进一步进行商品房预售活动。

　　其次，房地产开发商需要持有建设工程规划许可证。根据《城乡规划法》等法律法规的规定，在城市规划区内进行相关建筑工程建设的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。购房者应当特别留心，在预购商品房时，开发商是否已经取得建设工程规划许可证，如果其尚未取得该证，就需要考虑是否购买，因为开发商如果一直迟迟不能取得该证，就意味着不能开工建设，购房者就有可能遭受损失，包括首付款无法取回的损失、利息损失和购买其他房屋的机会成本的丧失等等。

　　第三，要求投入预售商品房开发建设的资金已经达到工程建设总投入资金的25%以上，并且施工进度和竣工交付日期均已经确定。这一规定是为了减少城市房地产开发和销售中的炒作现象，有效调节房地产市场和房价，保障广大购房者的合法权益，防止经济过热，同时日期的确定有利于保证商品房预售合同能够有效履行。

　　第四，开发商还需要向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，方才取得商品房预售许可证。只有取得了该证，才能从事商品房预售活动，否则就是不合法的行为，购房者与之签订的预售协议也应违反法律的强制性规定而归于无效。因此，为保护自身合法权益，购房者应要求开发商出示商品房预售许可证，以证明已经获得商品房预售的相关资质。