房产新政解除合同引起的损失和费用计算

　　我国《民法通则》第115条规定，合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。《合同法》第97条规定，合同解除后当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。可见，我国法律主张合同解除与损害赔偿同时并存。但合同解除并非必然产生损害赔偿，或者说损失并非必然就由对方当事人来承担。因合同解除的情况不同，故合同解除与损害赔偿之间的关系上也有所相应不同。

　　因涉房新政出台而解除房屋买卖合同时，就出卖人而言，可能存在两种类型的损失：一是出卖人的预期利益损失，主要是房屋差价损失;二是为订立合同及履行合同做准备所发生实际费用。对这些损失的处理应当慎重把握。

　　房屋买卖合同解除后，如果房屋价格上涨，则出卖人没有损失;如果房屋价格下跌，买受人无损失，而出卖人则会有差价损失。就出卖人的预期利益损失而言，主要是房屋价格下跌时的差价损失。首先，在房地产市场火爆的当下，这种情况发生的可能性不是很大，虽然2014年3月以来，我国也有一些三线、四线城市房价出现下滑波动，但房价总体稳定或者小幅上扬的走势尚未得到根本改变。其次，因合同解除后，守约一方只能主张依赖利益损失而不能主张预期利益损失，况且出卖人出卖房屋时一般不会预料到房价会下跌。因此，对于预期利益损失，出卖人无权主张。

　　但是，对于为订立合同及履行合同做准备所发生实际费用，如果商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，但因房产新政原因导致其未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同解除的，该实际费用应由买受人承担。