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一房二卖引起的争议

作者:南京房产律师    发表时间:2014-04-28 14:50:47    当前栏目:房屋买卖    来源:    阅读:

  [案例]

  钱女士与杨先生夫妇于2007年10月以32万元的价格购置三居室楼房一套,后因嫌该房离其工作单位较远,决定将该房卖掉,但一直未找到合适的买主。2008年2月初,杨先生赴外地出差,唐先生经人介绍与钱先生商定以30万元价格购买该房产。次日,唐先生先将15万元送来。钱先生遂将钥匙交给唐先生,但因产权证被杨先生存放在单位,钱先生提出待其丈夫出差回来,即办理产权过户登记。办完手续后唐先生再付15万元。

  同年5月初,杨先生从外地回来后得知该房价格已经上涨,遂找到唐先生,要求增加2万元价款才能去办理过户登记手续,唐先生不同意,杨先生便在同年5月10日以32万元的价款,将该房卖给了汪某,并办理了登记过户手续。

  唐先生遂到法院提起诉讼,告杨先生、汪某侵害其所有权,并要求法院解除杨先生与王某之间的房屋买卖合同。而杨先生提出,其妻钱女士将该房卖给唐先生时,他并不知情,也未征得其同意,因此该买卖合同无效。

  法院经审理认定汪某与杨先生之间的房屋买卖合同合法有效,判决唐先生腾出争讼房屋交付汪某,同时判决杨先生赔偿唐先生损失2.5万元。

  [律师点评]

  本案涉及两个房屋买卖合同,一个是唐先生与房屋所有人签订的房屋买卖合同,已交付但未办理登记,一个是汪某与房屋所有人签订的买卖合同,未交付但办理了过户登记。这两个房屋买卖合同的效力如何认定,究竟房屋的所有权归谁呢?

  《中华人民共和国合同法》第第四十四条规定,“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。” 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定,“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

  有关房屋买卖登记的法律行政法规对于登记效力是如何规定的呢?是否规定房屋买卖合同登记后生效呢?《城市私有房屋管理条例》第6条规定:“房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”由此可见,房屋所有权的移转以登记为要件,但不应把是否办理产权登记作为认定买卖合同的成立、或生效、或无效的理由。

  依据合同法原理,买卖合同系债权合同,双方当事人意思协商一致,合同即告成立。如果合同不欠缺生效要件,合同即为有效。房屋所有权过户登记的目的在于转移其所有权,是合同的履行问题,属于合同之外的法律事实,其既不是合同成立要件,又不是合同的生效要件,与合同效力无关。如果合同有效,出卖人应将房屋交付买受人,并协助办理产权变更登记,否则,就构成违约,买受人可以要求出卖人继续履行合同,也可以主张解除合同,赔偿损失。法院可以判令出卖人履行上述义务或解除合同。

  根据以上分析,两个房屋买卖合同应该都是有效的,根据债的平等性原理,其效力也无时间先后之分,互不具有优先性。杨先生将房屋卖与汪某,并办理了过户登记手续,因此该房屋的产权应该归汪某所有。杨先生与唐先生间的房屋买卖合同虽然也合法有效,但由于汪某已合法取得房屋所有权,对唐先生而言已发生法律上的履行不能。在此情况下,唐先生可向杨先生主张违约责任,也可要求解除合同,赔偿损失。

  值得注意的是,如果汪某明知已将房屋出售给唐先生并已交付,但为了不使唐先生得到该房屋而与杨先生恶意串通,以故意损害唐先生为目的而购买该房屋并抢先登记,这样,汪某虽然已经登记,但其与杨先生订立的合同仍因违反了民事法律行为的生效要件,应被确认无效,其登记也应撤销,并与杨先生共同承担恶意串通的民事责任。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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