居间合同中 “独家委托条款”的效力如何认定？

　　中介机构往往采取看房确认书或在居间协议中设置“独家委托条款”或添加诸多“未促成合同订立亦须支付费用”等“旱涝保收”条款防止客户的“跳单”行为。“独家委托条款”或类似不平等条款效力及“跳单”行为的认定问题，成为当事人争议的焦点问题。

　　第一种观点认为，此类条款系当事人真实意思表示，具有约束力。若法院强行认定无效，是对当事人意思自治与合同自由原则的干预。委托人明知相关条款内容和法律后果，在协议上签字认可就应信守承诺。在中介机构促成达成交易意向的情况下，任凭委托人反悔拒绝签约，可能导致中介机构预期利益损失。而中介机构设置“独家委托条款”系为保护自身信息资源，维护劳动成果，制止恶意“跳单”行为的必要措施。若中介机构已按约定履行如实提供信息义务，且对委托人订立买卖合同具有决定性作用，实质上已促成交易成功。委托人在约定有效期限内又与他人达成买卖协议，若认定中介机构未能促成合同成立，难以让已履行义务的中介机构信服，亦不符公平原则。

　　第二种观点认为，中介机构提供的格式条款，排除了委托人的主要权利，加重了责任，使委托人陷入或者订立合同，要么支付佣金或报酬的两难境地。此类“独家委托条款”让中介机构即使未促成交易，而借助“霸王条款”使自己置于无论是否有劳动付出，均可确保其“旱涝保收”的有利地位，亦违背了公平原则，排除委托人自主选择居间服务机构的权利。

　　南京房产律师认为，中介机构使用的“独家委托条款”等诸如此类格式条款，具有一定合理性，虽不宜一概认定无效，但作为从事居间活动具有专业优势和处于强势地位的专门机构，对其提供的单方制作未与对方协商的格式化条款，应根据《合同法》第39条的规定审查是否尽到合理提示和说明义务;如果未尽该义务，且明显违反公平原则的，应认定为无效条款。对“不订合同即须支付违约金”等条款，应依据《合同法》第40条规定，认定因加重委托人的责任、排除其主要权利而无效。而对“未促成合同成立亦应支付佣金或报酬”等条款，依据《合同法》第427条之规定，因违反法律的强制性规定而无效。