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居间合同中 “独家委托条款”的效力如何认定?

作者:南京专业房产律师    发表时间:2017-10-06 12:10:03    当前栏目:房屋买卖    来源:房产律师网    阅读:

  中介机构往往采取看房确认书或在居间协议中设置“独家委托条款”或添加诸多“未促成合同订立亦须支付费用”等“旱涝保收”条款防止客户的“跳单”行为。“独家委托条款”或类似不平等条款效力及“跳单”行为的认定问题,成为当事人争议的焦点问题。

  第一种观点认为,此类条款系当事人真实意思表示,具有约束力。若法院强行认定无效,是对当事人意思自治与合同自由原则的干预。委托人明知相关条款内容和法律后果,在协议上签字认可就应信守承诺。在中介机构促成达成交易意向的情况下,任凭委托人反悔拒绝签约,可能导致中介机构预期利益损失。而中介机构设置“独家委托条款”系为保护自身信息资源,维护劳动成果,制止恶意“跳单”行为的必要措施。若中介机构已按约定履行如实提供信息义务,且对委托人订立买卖合同具有决定性作用,实质上已促成交易成功。委托人在约定有效期限内又与他人达成买卖协议,若认定中介机构未能促成合同成立,难以让已履行义务的中介机构信服,亦不符公平原则。

  第二种观点认为,中介机构提供的格式条款,排除了委托人的主要权利,加重了责任,使委托人陷入或者订立合同,要么支付佣金或报酬的两难境地。此类“独家委托条款”让中介机构即使未促成交易,而借助“霸王条款”使自己置于无论是否有劳动付出,均可确保其“旱涝保收”的有利地位,亦违背了公平原则,排除委托人自主选择居间服务机构的权利。

  南京房产律师认为,中介机构使用的“独家委托条款”等诸如此类格式条款,具有一定合理性,虽不宜一概认定无效,但作为从事居间活动具有专业优势和处于强势地位的专门机构,对其提供的单方制作未与对方协商的格式化条款,应根据《合同法》第39条的规定审查是否尽到合理提示和说明义务;如果未尽该义务,且明显违反公平原则的,应认定为无效条款。对“不订合同即须支付违约金”等条款,应依据《合同法》第40条规定,认定因加重委托人的责任、排除其主要权利而无效。而对“未促成合同成立亦应支付佣金或报酬”等条款,依据《合同法》第427条之规定,因违反法律的强制性规定而无效。


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房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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