交付通知是否是交付的必要条件？

　　实务中，常见买受人诉出卖人未向其发出交付通知，致使其迟延收房，因而向出卖人主张迟延交付违约金。此时法院通常要求出卖人提供通知的证据，而且不认可电话、短信、电子邮件、普通信函、报纸公告等通知形式，甚至连特快专递取得了交寄回执的，只要没有买受人本人签收，也不认可通知到达了买受人，结果大多都是出卖人承担不利后果，支付给买方一大笔违约金。这种做法，显然是把通知当作交付的要件。实务中有的法官认为，卖方的交付义务主要就是两项：竣工验收合格、书面通知买受人。凡不能证明通知了买受人，致使交付迟延，就要由出卖人承担责任。这种认识，可能来自建设部《商品房买卖合同(示范文本)》第11条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续《商品房买卖合同解释》第11条规定的“买受人接到出卖人的书面交房通知”，也强调了“书面交房通知”。南京房产律师认为，交付必须经书面通知，既不合法理，也不符合客观实际，只会导致无谓纠纷增加。

　　实务中，开发商一次交付往往有数百套房屋，买受人有的在当地，有的在异地，有的急于收房，有的意在转手，开发商的书面通知要一个个取得买方本人的签收，几乎是不可能的。即使当时工作很细致，一个个客户都通知到了，时过境迁之后，客户声称没有收到通知时，开发商再要回头找到一两年前的通知证明非常困难。所以这种案件，只要买方起诉，卖方大都会陷于举证不能的困境。这种情况鼓励了一些买受人恶意诉讼，谋求不正当的利益。

　　交付通知的意义仅在于告知买受人交付的时间和地点。就算没有通知，买受人是否就无法接收房屋呢?显然不是。商品房买卖都有书面合同，合同中都会约定房屋竣工交付的时间，至于交付的地点，就是商品房坐落的地点，买受人不可能找不到。如果把书面通知作为交付的要件，实际上给买受人不诚信提供了机会。在司法解释没有改变的情况下，出卖人可以与买受人通过明确的约定来排除风险、避免纠纷。条款：本商品房于×年×月×日前交付，出卖人可以与买受人约定如下补充如买受人未收到出卖人的交付通知，应当以上述交付期间届满之日为交付日期，以商品房所在地为交付地点。