法院能否以判决的方式强制双方当事人签订正式的商品房买卖合同

　　案情】

　　原告(反诉被告)：刘先生

　　被告(反诉原告)：深圳市交通运输公司(以下简称交运公司)

　　1999年10月5日，刘先生和交运公司签订一份《免息分期付款协议书》，约定，双方就买卖深圳市罗湖区罗芳路的某花园C2栋1101B号房屋的有关事宜进行协商，并达成如下协议：交运公司同意刘先生应付购房款中的人民币75216元，在签订本协议书之日起的24个月内分六期付清，每四个月支付一期，每期付12536元;如刘先生未能按时付款，交运公司有权按应付款总额的每日0.1%收取滞纳金，如刘先生连续两期未向交运公司支付应付款项，则交运公司有权将房屋另行出售;本协议签订后，刘先生须于2000年4月18日或在接到交运公司通知后到交运公司的售楼处办理按揭和公证手续，刘先生未按上述要求前去办理按揭及公证手续的，交运公司有权将上述楼宇另行出售，出售后将刘先生已付款项不计利息归还给刘先生(扣除定金)。

　　同日，刘先生为购买上述房屋，还和交运公司签订一份《旭飞华清园正式登记书》，该登记书约定：刘先生所购房屋的总价款为人民币249216元，刘先生选择“银行按揭+发展商提供免息分期付款”的付款方式，即首期三成房款在两年内免息分期支付，剩余七成房款办理银行按揭;本内部登记书签订后，刘先生应在接到交运公司的通知后携带此登记书到指定的地点付清首期款，并签订《深圳市房地产买卖合同》;如刘先生不按交运公司的通知如期签署正式买卖合同并支付楼款，交运公司有权处理该楼宇并没收刘先生已付之订金。

　　上述合同签订后，自1999年10月5日至2001年11月5日期间，刘先生分六次共向交运公司支付了购房款人民币70816元。2000年2月29日，交运公司将某花园C2栋1101B号房屋交付刘先生入住使用。因交运公司和深圳市恒安房地产公司(某花园的另一合作开发方)之间就某花园的合作开发问题产生纠纷，交运公司一直未能及时与刘先生签订正式的房地产买卖合同。刘先生在支付了购房款人民币70816元后亦未继续付款。2001年6月25日，最高人民法院对交运公司和深圳市恒安房地产公司之间的合作建房纠纷作出(2000)民终字第109号民事判决书，判决某花园的所有房屋产权归交运公司所有。2002年6月11日，交运公司向刘先生发出一份“关于办理购房手续的通知”，称其和恒安房地产公司之间的纠纷已经解决，要求刘先生于2002年6月20日前到某花园售楼处签订购房合同和办理其他手续。刘先生接到通知后，未去办理。同年7月17日、11月11日、11月18日，交运公司再次向刘先生发出通知，要求刘先生前去办理购房合同手续，刘先生仍未予理睬。交运公司遂于2002年12月9日停止某花园C2栋1101B号房的水电供应。

　　刘先生随后向罗湖区人民法院起诉，请求判令解除其和交运公司之间的《免息分期付款协议书》，由交运公司退回其已付的购房款人民币70766元。罗湖区人民法院受理该案后，交运公司又提出反诉，请求判令刘先生按照《免息分期付款协议书》的约定支付拖欠的分期款人民币4400元，并立即按照《旭飞华清园正式登记书》约定的价款与其签订正式的房地产买卖合同。

　　【审判】

　　罗湖区人民法院经审理认为，交运公司是某花园C2栋房屋的合作开发方，领有某花园C2栋房屋的《商品房预售许可证》。根据最高人民法院的(2000)民终字第109号民事判决书，交运公司亦拥有对某花园C2栋房屋的处分权。所以，交运公司向刘先生销售某花园C2栋1101E号房屋的行为合法有效。交运公司和刘先生签订的《免息分期付款协议书》和《旭飞华清园正式登记书》是双方当事人的真实意思表示，均属有效合同。但是，我国《民法通则》第四条及《合同法》第四条均规定，民事活动应当遵循自愿原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。可见，意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则。刘先生作为房屋买卖的一方当事人，在未签订正式的房地产买卖合同及办理产权过户登记之前，既有和交运公司签订正式房屋买卖合同的权利，又有不和交运公司签订正式房屋买卖合同的权利，法院不能以判决强制要求其和交运公司签订正式的房地产买卖合同、继续履行房屋买卖关系。因此，对交运公司要求法院判令刘先生按认购价与其签订房地产买卖合同的反诉请求，法院不予采纳。本案中，刘先生未按《免息分期付款协议书》的约定履行付款义务，正式的房地产买卖合同也无从达成，双方的房屋买卖关系实际已无法继续履行下去，再要求刘先生按照《免息分期付款协议书》的约定付款已无必要。因此，法院决定同意刘先生的诉讼请求，解除双方签订的《免息分期付款协议书》。刘先生已经按照该协议书支付的购房款，由交运公司退还给刘先生。对于刘先生入住争议房屋期间产生的房屋使用费问题以及刘先生未按照《免息分期付款协议书》的约定付款而产生的违约责任问题，因交运公司未在本案中提出相应的反诉请求，法院在本案中不作处理，交运公司可另循法律途径解决。为此，法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国合同法》第四条、第九十七条的规定，作出如下判决：一、解除刘先生和交运公司签订的《免息分期付款协议书》，交运公司应于本判决生效后十日内返还刘先生所付的购房款人民币70816元;二、驳回交运公司的反诉请求。

　　一审判决后，双方当事人均未上诉，该判决已生效。

　　【评析】

　　正确处理本案，主要需弄清两个问题：

　　一、原、被告签订的《免息分期付款协议书》和《旭飞华清园正式登记书》是否具有正式房屋买卖合同的效力?双方是否必须就房屋的买卖另行签订正式房屋买卖合同?

　　中华人民共和国建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：商品房的基本状况、销售方式、价款的确定方式、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰标准的承诺、公共配套产权的归属、面积差异的处理方式、争议解决办法以及违约责任等。本案中，原、被告双方签订的《免息分期付款协议书》仅对首期30%购房款的支付办法和支付时间进行了约定，而对于剩余70%购房款的支付时间未作明确约定，也未约定迟延支付该笔款项的违约责任等。双方签订的《旭飞华清园正式登记书》也仅约定了商品房的名称、面积、价款等，而对于商品房的正式交付时间、装饰装修标准、面积差异的处理方式、产权转移过户、争议的解决办法以及违约责任等均未作约定。也就是说，由于上述两份协议均未对商品房买卖中必须明确的事项进行约定，刘先生和交运公司无法仅凭上述协议完成房地产买卖行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，上述两份协议不能被认定为商品房买卖合同。原、被告双方如果要继续履行房屋买卖行为，必须签订正式的房地产买卖合同。

　　二、法院能否以判决的方式强制刘先生和交运公司签订正式的商品房买卖合同?

　　意思自治(又称“合同自由”或“自愿”)原则，是我国民法的基本原则，也是世界各国民法所共同遵循的原则。它要求保障当事人从事民事活动时的意志自由，不受国家权力和其他当事人的非法干预。在意思自治原则下，当事人有选择合同伙伴的自由、订与不订合同的自由、通过协议规定合同内容的自由及变更合同、解除合同的自由等等。我国《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿原则;我国《合同法》第四条也规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，刘先生还未与交运公司签订房地产买卖合同，仍享有订与不订合同的自由。如果法院以判决强制其和交运公司签订房地产买卖合同，势必违背了上述法律的基本原则。房屋属于不动产，一般价值较大。因此，买卖房屋的行为属要式法律行为，买卖合同所涉及的权利义务内容比较庞杂，且都要经过买卖双方的充分协商才能确定。即使法院支持交运公司的反诉请求，判决刘先生限期与交运公司签订房地产买卖合同，如刘先生在判决生效后不主动履行，法院如何强制执行?或者判决生效后刘先生虽然主动找交运公司签约，但当双方当事人对有关的合同条款不能达成一致时又如何处理?所以，即使法院判决刘先生和交运公司签订房地产买卖合同，该判决也是无法强制履行的。综上，我们认为，在一方当事人不同意签约的情况下，法院不能以判决强制其与另一方当事人签约。因此，罗湖区人民法院判决驳回交运公司的反诉请求是正确的。