银行提高首付比例引起的退房纠纷法律分析

　　在楼市危机中，退房纠纷愈演愈烈，其中由于银行贷款政策导致的退房纠纷占很大的比例。开发商急于将楼盘脱手，不乏有对购房者虚假承诺的事情发生，而此恰恰成了购房者退房的理由。对此问题，开发商应予以足够的重视。

　　肖女士于2008年8月11日与某开发商签订商品房买卖合同，购买某小区一套商品房，约定总房价款为50万元整，首付三成计十五万元整，余款以银行按揭方式支付。肖女士在支付了购房首付款后，去银行办理按揭手续时，被银行告知因其家庭已有一套住房，对第二套房屋银行只能提供六成按揭。得知此事后，肖女士拒绝增加首付款，要求按合同中约定的付款方式支付房款，否则就要开发商在承担违约责任的情况下退房。开发商多次催促未果，因此酿成纠纷。

　　在本案的分析中，有三种意见:

　　第一种是认为开发商在应当知道房地产按揭贷款政策的情况下，未问清肖女士的有关情况甚至明知其已有一套住房的情况下，仍然与肖女士签订商品房买卖合同，而肖女士作为非专业人士，对该合同应当认为是因重大误解订立的合同，可以请求撤销合同。而且合同被撤销的过错方应当是开发商，开发商应当承担赔偿损失的法律责任。

　　第二种意见认为，肖女士在订立合同过程中，明知自己已有一套住房，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成合同不能履行，应当承担缔约过失责任，如果给开发商造成损失的，应当承担损害赔偿责任。

　　第三种意见认为，首付提高是由于政策的因素，而政策因素属于不可抗力，由于不可抗因素导致合同不能履行，购房者是可以提出退房的，属于非因归责于当事人双方的事由，双方均没有过错，亦无须承担违约责任。按照最高人民法院司法解释，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　笔者认为，上述三种意见均有一定道理，但在实践中，决定因首付提高导致退房纠纷案件成败的关键在于合同的具体约定及有关证据。如果开发商能举证证明购房者故意隐瞒已有住房的实际情况，则过错在于购房者，购房者应当承担对其不利的法律后果;如果购房者能举证证明开发商为了促成交易，明知购房者已有住房仍与之签订四成以下首付的商品房买卖合同，则过错在于开发商，开发商应当承担对其不利的法律后果;如果在签约以后，办理银行按揭手续之前出台的政策，则应当认定为不可抗力，双方互相不承担违约责任;如果双方均不能举证证明对方的过错，则法官就有自由裁量权了。

　　在网上公布的两份首付提高导致退房纠纷案件的判决中，北京和广东的法院均判决了购房者败诉，驳回了购房者的退房请求。

　　北京的案件中，杜女士向法院起诉称，去年11月7日，她与北京中联置地房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定购买位于朝阳区管庄乡远洋一方嘉园的一套住房，建筑面积66.64平方米，总价款78.8万余元。杜女士称，去年12月5日，国家出台相关政策，要求购买第二套商品房的，首付比例由20%提高到40%，并明确以家庭为单位核算第二套住房。由于她和丈夫之前均曾贷款购房，贷款政策的变化导致她无力购买此套房屋。杜女士认为，由于她无法预料到贷款政策的变化，她与开发商签订的合同中关于贷不下来款就要一次性支付房款的约定，应为无效条款。法院查明，购房者杜女士在购房问卷调查表中所填写的购房目的为“第一次购房自住”。而审理中，杜女士认可在购买此套房屋之前，她本人曾使用商业贷款购买过一套房屋，同时其丈夫也购买过三套房屋。法院认为，杜女士虽称贷款政策变化导致其无法获得银行贷款，无力继续履行合同，但相关贷款政策在双方签订合同之前就已经出台，此后出来的关于第二套住房以家庭为单位认定的《补充通知》，对杜女士并不产生直接影响。因此，杜女士要求解除合同的请求，缺乏事实、法律依据。

　　广东的案件中，购房者王女士在大亚湾西区投资购买了一套房屋，总价32万多元。根据购房合同，王女士在签订合同时，付了20%的购房款6万余元，其余向银行按揭付款。此后王女士一直等待通知办理银行按揭手续。但直到今年上半年，王女士才被通知按揭手续不能办理，并被要求增加支付首期款由原来的20%增加至40%，也就是需再交付65790元人民币的首付款，才能将剩余部分办理银行按揭手续。王女士当即表示不同意。因为协商不成，王女士认为该楼盘开发商违反合同约定，在签订了合同，付了首期后，却又无法办下按揭，因此，日前,王女士将开发商告上了大亚湾区法院，要求解除购房合同，退还首付购房款和其它费用。法庭上，开发商说，购房合同所约定的付款方式是由王女士选择的，王女士选择了银行按揭付款方式。银行按揭贷款额度及年限是由银行方面审定，能否按揭及按揭贷款成数，对此开发商无能为力。所以,开发商否认以银行按揭来欺诈原告购房，称银行按揭贷款与其没有太大关系。开发商表示，之所以王女士的按揭无法批下，则是因为属于投资购房，银行贷款审核时，没有通过，需首付4成，才能办下按揭。但这不关开发商的事，因此，开发商坚决不同意退房。要求法庭驳回王女士的起诉。法院查明，王女士与开发商签订的购房合同确实约定首付总房款的20%,余下房款以银行按揭付款。但随后，双方又签订了一份合同补充协议，其中第二条约定，“买受人购房需要办理银行按揭贷款手续的，应在签订《广东省商品房买卖合同》的同时提交完整个人住房贷款资料，并与银行签订按揭贷款合同。贷款额度与年限以银行最终审批为准。”法院认为，从本案的事实来看，根据双方所订补充协议第二条，对于能否通过银行的按揭贷款、贷款的年限及额度最终以银行的审批为准，这点明确以合同条款形式订明，王女士也在协议上签名，因此应认定不存在欺诈。因此法院判决驳回了王女士的诉讼请求。

　　笔者认为，虽然上述法院判例均是对开发商较为有利的，但是此两案的特殊之处均是开发商提供了对诉讼有利的事实证据或者合同依据，堵住了购房者的退房之路。北京的开发商用事先的问卷调查表充分证明了购房者杜女士的过错所在，而广东的开发商则用完善的补充协议分清了法律责任。

　　试想，如果有相反证据证明开发商为了促成交易，在明知购房者不具备首次购房的按揭条件的情况下，仍然与之签订商品房买卖合同，导致合同无法履行的，恐怕法院的判决将会是另一个结果。

　　现在的购房者维权意识较强，尤其是在购买商品房这样的不动产的时候更加谨慎，相当多的购房者选择了带律师陪购以签订对购房者较为有利的合同，或者对谈判过程进行录音录像等方式来保存证据，而在现在供大于求的房地产市场中，开发商为了多卖几套房，也难免会有随意承诺的情况发生，或者在合同条款中进行让步，放弃自己的一部分权利，在这种情况下，纠纷的发生就在所难免了，而退房诉讼也将成为双方权利博弈的战场，谁能取得先机，谁就能取得最后的胜利。

　　面对在楼市危机中愈演愈烈的退房纠纷，就本文所说的银行贷款政策导致的退房纠纷，笔者给开发商提出如下建议：首先，开发商与销售代理商签订合同时，或者聘用营销人员时，应特别注明对其了解房地产政策包括按揭贷款政策的要求，同时应约定，如因其错误判断购房者的置业状况导致对开发商有不利后果时，其应对开发商因此所造成的损失进行承担。这一点将从源头上培养营销人员的责任心和义务感，防止因营销人员不懂政策所导致的对开发商不利的法律后果;其次，开发商应对所有的销售人员进行相关法律法规及诉讼常识的培训，增强法律意识，防止购房者对不利的事实保存证据;再次，开发商在购房前应要求购房者对是否首次置业进行承诺，如填写问卷调查表或者其他形式的承诺及调查;最后一点，也是最重要的一点，开发商在商品房买卖合同的补充协议中应当明确约定首付比例未获得银行批准的处理方式及责任承担。